В тесноте, да в ипотеке: могут ли наложить арест на ипотечную квартиру?

Могут ли арестовать ипотечную квартиру за долги и сколько можно не платить ипотеку, чтобы не забрали жильё.

После оформления ипотеки проходит не один год до момента, когда залоговая квартира станет собственностью должника. За 10-15 лет выплат финансовая ситуация заёмщика может ухудшиться. Платить долг может быть нечем из-за болезни, потери работы, инфляции, которая увеличивает расходы на необходимые для жизнедеятельности товары.

Если рассчитаться с долгом не удалось, есть все шансы лишиться квартиры. Банк обращается в суд и получает судебный приказ. По нему начинает работать ФССП. Приставы накладывают арест на квартиру и реализуют её на торгах. Полученные деньги идут на погашение долга за ипотеку. В жильё въезжает новый владелец, а должник остаётся на улице. Однако это не повод бросаться в петлю.

В статье разберемся, как можно не допустить такого исхода, если задолженность уже копится, а квартира арестована приставами.

Могут ли приставы наложить арест на ипотечную квартиру?

Слово «арест» вызывает ассоциации с заковыванием в наручники, грохотом тюремных решёток и опечатыванием квартиры. Кажется, за одно утро можно оказаться на улице. Но это мнение ошибочно.

Арест квартиры – обычно не то, что мы себе представляем. На деле, должник не оказывается на улице сразу, а лишь ограничивается в правах на распоряжение имуществом.

Но на самом деле, арест квартиры означает только составление определенных юридических документов и временный запрет на совершение регистрационных операций в Росреестре.

Как договориться с приставами о сохранении квартиры? Спросите юриста!

Согласно п. 4 ст. 80 ФЗ-229, арест не всегда означает, что квартира будет опечатана или что кто-то будет выселен. Просто должник не сможет продать, завещать или подарить свою квартиру. Хотя, он и до ареста этого делать не мог из-за ипотечного залога. Таким образом, для должника ситуация не меняется в момент ареста.

Но риск лишиться жилья остаётся. Сотрудники ФССП могут потребовать освободить квартиру от мебели и жильцов. Так ее будет легче продать.

Арест происходит следующим путём.

Шаг 1.Кредитор обращается в суд

Банк подаёт в суд на должника за невыплату по ипотеке и просит обратить взыскание на залоговую квартиру.

Шаг 2.Суд удовлетворяет требование банка

На этом этапе кредитор получает исполнительный документ.

Шаг 3.Кредитор передаёт документ в ФССП

Банк поручает взыскание приставам.

Шаг 4.Должнику приходит уведомление

ФССП уведомляет неплательщика о выдаче исполнительного документа и аресте недвижимости.

Шаг 5.На квартиру накладывается арест

Отсюда и появляется запрет на регистрационные действия с имуществом.

Шаг 6.Пристав описывает имущество должника

Квартиру забирают, чтобы отправить на торги.

Шаг 7.Оценщик называет примерную стоимость жилья

От этой суммы будет начинаться стоимость имущества на торгах.

Шаг 8.Пристав передаёт квартиру на торги

Участники торгов получают возможность выгодно купить квартиру.

Шаг 9.По итогу торгов составляется протокол

В нем прописываются результаты проведения торгов или решение о признании аукциона несостоявшимся.

Шаг 10.Победитель торгов получает ключи от квартиры

Покупатель признается новым владельцем имущества.

Также ФССП может изъять предметы роскоши, дорогую технику (дороже 10 тыс. руб.) в счёт погашения долга. Процесс от ареста до продажи обычно занимает около 2-х месяцев, говорится в ч. 1 ст. 90 ФЗ-229.

Ипотечную квартиру изъять могут только за долги по ипотеке. Любой другой банк не может обратить взыскание на залоговую квартиру, поскольку должник не имеет полного права собственности на недвижимость до полной выплаты долга.

Приставы не оставили денег на жизнь? Спросите юриста, как вернуть средства

Что происходит после ареста ипотечной квартиры: 4 сценария

Независимый эксперт оценивает квартиру и назначает её стоимость. Обычно новая цена ниже той, по которой сам должник покупал жильё. Квартира попадает на аукцион. Он проходит в два этапа. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как скоро найдётся покупатель.

Сценарий 1. Если в первом туре никто не заинтересуется лотом, то его цена падает на 15%. После снижения цены может появиться покупатель. Если недвижимость продана на аукционе, сделка оформляется, и новый владелец регистрируется в Росреестре. Он получает ключи и полное право собственности. Должник покидает квартиру – добровольно или по решению суда.

Сценарий 2. Если в первом туре покупателя для недвижимости не нашлось, цену понижают ещё на 10% от первоначальной стоимости. В итоге квартира продаётся дешевле на 25%, чем её оценил независимый эксперт. На этом этапе может появиться покупатель и стать новым владельцем.

Сценарий 3. Снижение цены может не сработать. Тогда банку предложат оформить квартиру на себя. Организация сможет распоряжаться ей в полной мере: продать или подарить сотруднику за хорошую работу.

Сценарий 4. Не всегда банки готовы покупать квартиру должника. Недвижимость может быть нерентабельна – старый дом в глуши или аварийное жильё после потопа. Тогда недвижимость оставляют должнику, и арест снимают.

Как избежать повторного ареста залоговой квартиры? Спросите юриста!

Где остаётся должник после ареста ипотечной квартиры

После продажи ипотечного жилья бывший владелец и его семья, которые лишились права на квартиру, должны освободить помещение.

Им может быть предоставлено помещение из маневренного фонда в соответствии с п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Для этого нужно заполнить специальное заявление и предоставить его в управление жилищных отношений администрации города или в МФЦ. Образец документа есть можно найти в конце статьи.

Бывшие собственники смогут проживать в жилье маневренного фонда только до момента завершения расчетов по продаже их жилья. Потом у них уже не будет оснований оставаться в маневренном фонде, даже если на покупку нового жилья у них нет денег.

Вы должны больше 220 000 ₽?

Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.

Низкие цены

Подберем вам компании самыми щадящими ценами.

Гарантии

Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.

Поддержка

Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.

Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о банкротстве и юридических компаниях бесплатно.

Ваше Имя*

Ваш телефон*

Жду звонка

Согласен с условиями обработки персональных данных.

Спасибо за обращение!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно ответим на все ваши вопросы.

Что будет, если арестованная ипотечная квартира – единственное жильё

Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное жильё должника не может быть конфисковано из-за долгов. Однако есть оговорка: недвижимость имеет имущественный иммунитет в случае, если не передана в залог.

При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге. То есть сохранить её при неуплате взносов по ипотеке заёмщик не сможет.

5 способов сохранить ипотечную квартиру

Когда банк подал в суд иск, у должника остаётся не так много способов сохранить ипотечную квартиру. Мы рекомендуем не ждать крайнего случая и задуматься о выплатах до суда. Например, можно реструктурировать долг по ипотеке или запросить кредитные каникулы. Однако, когда приставы за дверью, а платить нечем, требуются более кардинальные меры.

Нет денег, чтобы платить по ипотеке? Спросите юриста, как сохранить за собой квартиру

Перекредитоваться в другом банке

Должник может запросить рефинансирование ипотечного кредита в другом банке, который предлагает более низкую процентную ставку. Это позволит снизить ежемесячные платежи. Однако избавиться от долга не получится.

Шаг 1. Выбор банка

Подберите банк с наиболее подходящими условиями. Обратите внимание, рефинансирует ли он ипотечные кредиты. Некоторые организации лишь выдают ипотеку, но не позволяют перекредитоваться для ее выплаты.

Шаг 2. Подача заявки

Для подачи заявки нужны паспорт, справка о доходах, договор по ипотеке, справка об остатке задолженности.

Внимательно изучите условия на сайте банка. Нередко сами менеджеры путают ипотеку и потребкредит. Из-за этого можно случайно подать заявку на другой банковский продукт и получить отказ.

Шаг 3. Оценка жилья

Залоговое жильё нужно оценить. Для этого обращаются к экспертам-оценщикам, их часто советуют сами банки. Отчёт по стоимости жилья обычно готов уже через 2 дня после оплаты счёта за услуги оценщиков.

Шаг 4. Оформление страховки

Банк предлагает несколько страховых компаний, с которыми он сотрудничает. Удобно, если в одном из них вы уже являетесь клиентом. Тогда будет достаточно дать контакты вашего менеджера страховой компании. Сотрудник банка обратится к нему и обменяется нужной информацией без участия клиента. В момент сделки потребуется подписать страховой договор и оплатить услуги компании.

Шаг 5. Заключение сделки

После подписания страхового договора, в банке можно расторгнуть старый кредитный договор. Потом деньги с нового займа поступят на его счёт, кредит будет погашен.

После этого обременение с залоговой недвижимости будет снято. Потребуется заказать в банке справку о погашении задолженности.

Шаг 6. Переоформление залога квартиры на новый банк

Чтобы перевести квартиру со старого на новый банк, нужно дождаться снятия предыдущего обременения. Обычно это занимает около недели. Автоматически при погашении долга это не произойдёт. Нужно направить обращение в прежний банк с просьбой снять обременение с квартиры.

После этого нужно получить выписку, подтверждающую отсутствие обременения на недвижимость, и представить ее в новый банк. Только тогда наложение нового обременения станет возможным – это происходит через МФЦ.

Заключить мировое соглашение

При исполнении судебного акта или в ходе судебного спора должник может предложить банку заключить мировое соглашение. Тогда другая недвижимость будет продана для погашения долга. Однако на практике банки редко делают такие поблажки клиентам. Обычно кредитор предлагает заемщику самому продать свою собственность и оплатить долг вырученными деньгами.;

Ещё один способ договориться — реструктурировать ссуду. Банк не заинтересован в тратах на судебные издержки и проведение аукциона. Часто можно выбить уступки от кредитной организации — снизить ежемесячный платёж, продлить срок выплат.

Как договориться с банком до суда? Спросите юриста!

Попросить об отсрочке ареста

Об отсрочке стоит просить, когда суд уже принял решение об аресте квартиры, и судебные приставы начали исполнять его. Возможно подать заявление об отсрочке исполнения решения суда.

Бывают случаи, когда людям удается оставить жилье еще на 1-1,5 года, например, если в квартире проживает человек, страдающий онкологическим заболеванием, и суд признал нецелесообразным выселять его в таком состоянии. Образец заявления есть в конце статьи.

Арест квартиры за долги по кредиту

23 декабря 2022

Документ нужно заполнить, когда суд выдал приказ на арест жилья. Он подаётся в суд. Если ходатайство будет удовлетворено, приставы приостановят свою работу касательно недвижимости должника. Во время отсрочки должник может подкопить средства и внести их в банк, чтобы вернуть свои права на квартиру.

Договориться с банком об аренде залогового жилья

Выше мы рассказали о нескольких сценариях, возможных при реализации квартиры. Если квартира осталась у банка, можно заключить договор аренды, пока организация не найдёт покупателя. Позже, если арендатор найдёт деньги, он сможет выкупить недвижимость или вновь оформить ипотеку на неё.

Пойти на хитрость

«Хитрый» план отчасти похож на предыдущий вариант. Только здесь нужно не арендовать, а сразу выкупить квартиру. Если у должника есть «свой человек», способный сразу выкупить квартиру, он может попросить его сделать это «в долг».

Тогда должник продолжит жить в этой квартире, постепенно рассчитываясь с покупателем залогового жилья. Банку он уже не будет должен.

Как уберечь квартиру от приставов до суда? Спросите юриста!

Сколько можно не платить ипотеку, чтобы не забрали квартиру

Забрать квартиру из-за долгов у заёмщика по закону не так просто. Для этого нужно совпадение одновременно четырёх условий:

1. Должник просрочил не менее 4-х платежей за год (ст. 50 ФЗ-102).
2. Нарушение обязательств по договору соразмерно стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ).
3. Сумма долга больше 5% от стоимости залогового жилья.
4. Просрочка превышает 3 месяца.

Если одно из условий не соблюдено, а ваш банк уже готовится забрать себе квартиру, можно обжаловать арест жилья. Для этого нужно подать в суд заявление. Образец документа есть в конце статьи.

Если заёмщик осознает невозможность расплатиться с долгами до того, как банк обратится в суд, стоит начать переговоры с финансовой организацией. Если причина неплатежеспособности — уважительная (развод, увольнение с работы, тяжёлое заболевание), возможны уступки по срокам и размеру месячного взноса.

Но если банк не согласен уступать, заёмщику отсиживаться в тишине тоже нельзя. Возможно, банкротство будет удобнее в этом случае. Но и при нём ипотечная квартира остаётся в зоне риска.

О нюансах ареста залогового жилья при банкротстве расскажут бесплатно наши юристы. Если признание несостоятельности уместно в вашей ситуации, они порекомендуют надёжные компании по банкротству. Так списание долгов пройдёт для вас с минимальными потерями.

Образцы документов

Заявление на предоставление жилого помещения маневренного фонда

Образец соглашения о реструктуризации долга

Заявление на обжалование ареста на квартиру

Образец заявления о предоставлении кредитных каникул

Вопросы к статье

Может ли банк изъять ипотечную квартиру за долги по потребкредиту?

Нет, ипотечную квартиру изъять могут только за долги по ипотеке. Любой другой банк не может обратить взыскание на залоговую квартиру, поскольку должник не имеет полного права собственности на недвижимость до выплаты всей суммы долга.

Может ли должник сохранить ипотечное жильё, если оно единственное?

При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге. То есть сохранить её при неуплате взносов по ипотеке заёмщик не может даже в порядке исключения.

Где должник сможет жить, если квартиру приставы конфискуют?

После выселения из ипотечного жилья, бывший владелец и его семья, которые лишились права на квартиру, могут получить временно помещение из маневренного фонда. Жить в нём можно только до момента завершения расчетов по продаже их жилья.