21 сентября 2023

Проблемы и риски при продаже квартиры после банкротства: инструкция от юристов

Банкротство Имущество

21 сентября 2023

Время чтения: 15 минут

3038 просмотров

Ура! Все долги списаны, проблемы решены, судебное банкротство позади! Однако далеко не все банкроты знают, какие скрытые последствия и подводные камни могут их ожидать в дальнейшем. Реальна ли продажа квартиры после банкротства? Могут ли возникнуть трудности с данной сделкой? Какие они, как их решить? В статье вы узнаете, может ли банкрот продать свое единственное жилье, мы дадим советы, как это сделать после банкротства физического лица.

Можно ли продать квартиру при банкротстве

Имеет ли право банкрот продавать свою недвижимость? Ответ на этот вопрос даёт Закон о банкротстве №127-ФЗ. Здесь есть один очень важный нюанс: возможность распоряжаться недвижимым имуществом в первую очередь зависит от того, на каком именно этапе находится процедура несостоятельности.

Продать дом, дачу, квартиру при банкротстве, то есть, непосредственно во время процедуры невозможно. Всё дело в том, что всеми финансами и имуществом должника распоряжается финансовый управляющий (ФУ). Это специалист, который является посредником между судом, кредиторами и должником.

Реализация имущества

Если суд назначил гражданину процедуру реализации имущества, то все его деньги, ценности, недвижимость, автомобили, акции, дорогие шубы, золото и даже смартфон отправятся прямиком в конкурсную массу (КМ), а оттуда на торги и удовлетворение требований кредиторов. В неё включают всё имущество должника, помимо объектов, защищённых имущественным иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ). Среди них и единственное жильё. Это пригодная для жилья недвижимость, в которой прописан и проживает должник с семьёй. Оно не должно быть в залоге у банка (в т. ч. в ипотеке), а также его размеры и стоимость должны соответствовать определённым установленным нормам, чтобы не попасть в разряд роскошного.

По закону единственное жильё остаётся в собственности банкрота после процедуры списания долгов. Однако во время банкротства ФУ не даст собственнику его продать. Да и самому должнику это совершенно не нужно, ведь сделка будет признана ничтожной.

Реструктуризация задолженности

Это процедура, которая позволяет человеку погасить долг на новых более выгодных условиях в течение трёх лет. Создаётся и утверждается план платежей. Сможет ли должник продать квартиру в этом случае? Тоже нет, потому что при реструктуризации долга закон запрещает гражданину распоряжаться собственностью и совершать сделки на сумму свыше 50 000 руб., а также реализовывать имущество.

Финансовый управляющий будет решать, можно ли банкроту продавать своё недвижимость или нет. Лучше отложить этот вопрос до окончания процедуры.

Можно ли продать квартиру после банкротства

Продажа квартиры после банкротства физического лица не запрещена законом. После вынесения арбитражным судом решения о завершении дела процедура банкротства считается оконченной. Все долги, которые можно списать по закону, списываются. Буквально через месяц человек получает право распоряжаться своими средствами и имуществом самостоятельно.

Многие юристы советуют подождать после процедуры полгода, а то и все три года, чтобы совершить сделку и продать квартиру. На чём основаны эти опасения? Какую почву имеют под собой? Всё дело в том, что банкротное дело могут возобновить по вновь открывшимся обстоятельствам, но когда это может произойти – неизвестно. О сроках в Законе нет ни слова. Однако продажа квартиры не является для этого веским основанием.

Грубо говоря, никаких ограничений по продаже недвижимости после банкротства нет. Так чего же так опасаются юристы? К чему все эти перестраховки? Может ли банкрот продать своё единственное жилье сразу после процедуры или возникнут какие-то проблемы?

Какие риски и трудности могут возникнуть при продаже

Казалось бы, человек после банкротства является собственником своей квартиры и может распоряжаться ей по своему усмотрению, например, продавать. Среди последствий процедуры есть только то, что должник обязан сообщать потенциальным кредиторам о банкротстве, речи об этом при реализации недвижимости нет. Однако в реальной жизни всё немного сложнее.

Приведём пример. Квартира в равных долях (у каждого 1/3) является собственностью трёх человек: Евгении, её брата Анатолия и дочери Алины. Евгения потеряла работу и не смогла выплачивать кредиты, поэтому обратилась в суд за списанием долгов. Она успешно прошла процедуру в октябре 2019 года, при этом треть квартиры оставили ей в качестве единственного жилья.

В июне 2021 года родственники решили продать квартиру и купить две новые. Покупатель нашёлся быстро, однако ему отказали в ипотеке, сославшись на то, что один из собственников проходил банкротство. Тогда в декабре было принято решение подарить треть квартиры Евгении её дочери на основе дарственной, заверенной нотариусом. Сделка прошла успешно и законно. Однако и после этого банк отказал покупателю в ипотеке, так как бывший собственник – банкрот.

Сегодня мало кто покупает недвижимость за наличные: более 82% сделок по покупке жилья осуществляется с оформлением ипотеки. Вот пример типичной ситуации, когда банкротство собственника, даже бывшего, может повлечь за собой проблемы при продаже жилья. Почему банки не соглашаются на такие сделки? Откуда они вообще узнают такие подробности?

Каким образом банк проводит проверку квартиры

Перед тем как выдать заёмщику потребительский кредит или ипотеку, он проводит тщательную проверку на платежеспособность и добросовестность. Банк должен быть уверен в том, что ему вернутся его деньги. Проверяется как сам гражданин, претендующий на кредит, так и залог. Кредитная организация возьмёт недвижимость в залог, если будет уверена в том, что она никуда не исчезнет из-за притязаний третьих лиц. Поэтому предыдущая сделка должна быть кристально чистой.

Как банк проводит проверку?

Производится запрос следующих документов:

паспорта продавца квартиры;
документы, подтверждающие право собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН);
договор дарения или купли продажи (правоустанавливающие документы);
сведения по оценке недвижимости;
техпаспорт;
документы, указывающие количество прописанных в жилье граждан.

Список документов, которые запрашивает кредитная организация, у каждого банка свой.

Банк точно откажет в ипотечном кредитовании в следующих случаях:

в ней прописаны несовершеннолетние;
собственник-банкрот;
незаконная перепланировка, неуказанная в техпаспорте;
при покупке квартиры использовался материнский капитал;
продажа между родственниками.

Так можно ли после банкротства продать единственное жилье, если бывшим или настоящим собственником является банкрот? По закону да, на практике – далеко не всегда.

Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.

Низкие цены

Подберем вам компании самыми щадящими ценами.

Гарантии

Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.

Поддержка

Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.

Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о банкротстве и юридических компаниях бесплатно.

Какой риск у недвижимости, если собственник – банкрот

Основная опасность в том, что даже после того, как процедура банкротства завершилась, могут вдруг материализоваться кредиторы, которые не были включены в реестр требований. Это те требования, которые не списываются в процедуре, например, алименты, субсидиарная ответственность, компенсация вреда здоровью и т. д.

Срок исковой давности составляет 3 года. Вот почему юристы нередко не советуют бывшим должникам продавать квартиру сразу после процедуры. Однако банки любят перестраховываться, поэтому есть риск отказа даже по прошествии трёх лет.

Если обратиться к вышеупомянутому примеру, то в нём срок исковой давности ещё не закончился, так как сделка должна была состояться в 2021 году. Однако даже по его истечению банк отказал покупателю. Дело в том, что дарение было оформлено в декабре 2021 года, поэтому срок давности по этой сделке ещё не прошёл. В течение трёх лет даритель может передумать и подать в суд иск, например, если его силой заставили подарить квартиру. Вот почему кредитная организация отказала покупателю и во второй раз.

Как избежать проблем и узнать, что продавец – банкрот

Перед покупкой недвижимости у физических лиц всегда стоит перестраховаться и проверить продавца на банкротство, так как все сделки, совершённые за 3 года до процедуры, тщательно пересматриваются, могут быть оспорены, признаны недействительными.

Например, вам понравилась квартира из-за низкой цены. Однако стоит проверить, почему продавец так спешит от неё избавиться, да ещё и по цене ниже рынка, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Должник мог выставить квартиру на продажу для того, чтобы попытаться её спасти от реализации в процедуре. Однако финансовый управляющий не оставит такую сделку без внимания.

Проверить продавца можно:

На официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП)

Поиск физических лиц в Банке данных исполнительных производств

Можно ли купить квартиру у банкрота

Кому оформить ипотеку, а кому – нет, решает банк. Кредит – это средства кредитной организации. Однако не все банки такие «противные». Если организация специализируется на выдаче ипотечных кредитов, она, возможно, будет более лояльна к банкроту. Однако рассматривать сделку с банкротом банк будет очень внимательно, а также может запросить ряд дополнительных документов и условий.

Например, чтобы продавец-банкрот обязательно был зарегистрирован в квартире, подтвердил выпиской из ЕГРН то, что это жильё действительно было единственным, чтобы был исчерпан срок исковой давности, а также может понадобиться застраховать титул (страхование риска утраты права собственности).

Если вернуться к ситуации с примером, то для повышения шансов на продажу квартиры в ипотеку, стоит подождать 3 года после сделки дарения, найти банк, который выдаёт ипотеку на недвижимость банкрота, а также подготовить документы, подтверждающие, что квартира была в процедуре единственным жильём.

Сегодня существует ряд компаний, которые могут выкупить любую проблемную квартиру, однако при обращении к ним стоит знать, что стоимость будет ниже до 30%.

Когда продавать квартиру после банкротства не стоит

Так может ли банкрот продать своё единственное жилье? Да, может, однако есть ряд ситуаций, при которых сделка не завершится получением полной суммы денег за проданную недвижимость.

Важно знать, что процедура банкротства не позволяет списать ряд долговых обязательств. Например, должнику остаются долги по выплате алиментов на ребёнка, компенсации за ущерб, причинённый здоровью, моральный вред, текущие платежи, возникшие в процедуре (коммуналка, налоги), долги по зарплате сотрудникам, субсидиарная ответственность (руководитель выплачивает долги компании).

Такие долги могут быть взысканы с гражданина через исполнительное производство уже после процедуры. Судебные приставы будут проводить принудительное взыскание, то есть арестовывать счета, списывать деньги, забирать имущество, вводить запреты на управление авто или выезд за пределы страны. Естественно, после банкротства человек «гол как сокол», никакого имущество, помимо единственного жилья, у него нет. Зато есть доходы, на которые приставы могут обратить взыскание.

После банкротства человек вправе продать свою квартиру. Правда, полученные деньги у него могут забрать приставы в счёт оплаты долга, который не списывается по закону о банкротстве. Если же у вас списали все долги, то вы смело можете продавать единственное жильё после процедуры, никакие списания вам больше не грозят.

Как банкроту продать недвижимость: ТОП-5 советов юристов

1 совет

Найдите покупателя, который готов расплатиться наличкой

Гораздо проще совершить сделку купли-продажи, если покупатель не будет оформлять ипотеку, а заплатит вам за недвижимость наличными. Чтобы получить от продавца гарантии, покупатель имеет право заверить сделку у нотариуса.

2 совет

Найдите банк, который не боится банкротов

Да, такие кредитные организации есть. Существует множество банков помимо всем известного зелёного, которые специализируются на ипотечном кредитовании. Конечно, стоит понимать, что каждую подобную сделку банк будет рассматривать индивидуально, проводить ряд обязательных проверок, анализировать ситуацию, проверять информацию, полученную банкротом, а также сведения о банкротном деле. Важно понимать, что даже в случае, если вы найдёте банк, который принимает в залог недвижимость банкротов-продавцов, всё равно есть риск получить отказ.

3 совет

Подождите 3 года

Недаром существует поговорка «обещанного 3 года ждут». Вот и в этой ситуации специалисты не советуют спешить. Как правило, должники продают единственное жильё, чтобы расплатиться с оставшимися после банкротства несписываемыми долгами: текущими, алиментными. Однако в этом случае они рискуют не получить всю сумму после продажи недвижимости, если за дело уже взялись судебные приставы. Они имеют право забрать вырученные средства в счёт погашения долга, если найдут деньги на картах должника. Да и банки могут согласиться оформить покупателю ипотеку, если с момента банкротства прошло 3 года, то есть истёк срок исковой давности.

4 совет

Застрахуйте титул

Так банк сможет застраховать свои деньги и избежать убытков в случае, если будет иметь место прекращение права собственности на недвижимость. Это возможно, если вдруг после банкротства появятся кредиторы, которые не были включены в реестр и не получили свои деньги с должника. Речь о тех долгах, которые не списываются в процедуре банкротства и связаны с личностью банкрота. Если мужчина должен своему ребёнку алименты после развода, а конкурсной массы не хватило, мать имеет полное право продолжить взыскание уже после закрытия дела о банкротстве.

5 совет

Докажите, что жильё единственное

Если квартира на момент банкротства являлась единственным жильём, значит на неё распространялся исполнительский иммунитет. Она не входила в состав конкурсной массы, а значит ни один кредитор не имеет права претендовать на данную недвижимость.

Конечно, ни продавец-банкрот, ни покупатель не могут заранее предусмотреть все риски, с которыми они могут столкнуться. Однако это может сделать опытный юрист. Он заранее проверит все документы и поможет спрогнозировать ситуацию, исключив все подводные камни.

Плюсы и минусы банкротства физических лиц и ИП

Вопросы к статье

Да, это вполне реально и законно, однако предварительно стоит проконсультироваться с юристом, чтобы исключить возможные трудности.

Специалисты не рекомендуют совершать сделки с квартирой, если у вас остались долги, не подлежащие списанию. В данном случае вырученные средства могут быть направлены на погашение долгов.

Всё дело в банках, которые решают перестраховаться. Намного больше шансов продать квартиру через 3 года по истечении срока исковой давности. Можно найти покупателя, который купит квартиру за наличные. Либо поискать банки, которые не боятся сотрудничества с банкротами. Важно доказать, что жильё не входило в конкурсную массу. Можно застраховать титул, тогда в случае прекращения права собственности убытки банка покроет страховая компания.

Остались вопросы?

Не знаете, какая компания подойдёт именно вам?
Подскажем на консультации!

Источники

Банкротство Имущество

Бродская Анна

автор

Имею высшее образование (НГМА). 8 лет работала в региональной прессе тиражом более 160 000 экземпляров, освещая актуальные социальные проблемы и события. 2 года писала статьи в журнал крупной сети дрогери. 4 года занималась написанием статей для топовых сайтов в России с миллионной аудиторией, а также являлась главным редактором Digital-агентства, ведущего более 150 сайтов. Обширные знания в области юриспруденции (в частности, в сфере банкротства физических лиц) и журналистики. Мои статьи помогают людям найти все ответы на волнующие их вопросы и дают варианты решения в непростых ситуациях. Пишу просто о сложном.

152 публикации