Взвешиваем все «за» и «против»: стоит ли рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки поможет разгрузить ваш бюджет. Узнайте, какие особенности есть у этой процедуры.

С помощью рефинансирования можно изменить условия действующего договора путём оформления нового. Однако не всегда перекредитование целесообразно. Рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки и выгодно ли это заёмщикам.

Рефинансирование ипотеки простыми словами

Рефинансирование – это оформление нового кредита на более выгодных условиях. Текущий договор при этом погашается досрочно.

Рефинансировать можно практически все виды кредитов. Ключевая особенность переоформления ипотеки в том, что оба займа должны носить целевой характер, то есть их можно получить только на приобретение жилья.

Нет строгих ограничений на количество рефинансирований, но при этом банки могут отказать в новом кредите, если заемщик уже несколько раз прибегал к этой процедуре.

Зачем это нужно

Новый кредит можно оформить как в любом другом банке, так и в том же, где вы первоначально брали ипотеку. Есть несколько основных причин для начала этой процедуры:

• на рынке появились новые кредитные программы с более низкими ставками;
• у заёмщика появилась возможность оформить ипотеку с государственной поддержкой;
• вы хотите объединить несколько задолженностей в один кредит;
• вам тяжело выплачивать текущий кредит, и он хочет платить меньше ежемесячно.

Что это даёт

Результаты рефинансирования зависят от того, какую цель преследует заёмщик. С помощью изменения условий кредитования можно:

1. Уменьшить размер ежемесячного платежа.

Этого можно добиться при рефинансировании под более низкий процент или на больший срок. Если вы возьмёте новый кредит под низкую ставку, то размер ежемесячного платежа в любом случае уменьшится, вне зависимости от того, будете ли вы менять срок или нет.

Если перекредитоваться под более выгодный процент не получается, а платить ежемесячно текущую сумму затруднительно, можно увеличить срок кредитования, чтобы снизить платёж. Переоформление ипотеки можно осуществить на максимальный срок – до 30 лет, если позволяет возраст заёмщика. Тогда весь остаток долга будет перераспределён на новый срок, и заёмщик будет платить меньше каждый месяц, хотя в итоге переплата может быть больше.

2. Сократить срок выплаты ипотеки.

Если вы возьмёте новый кредит под более выгодную ставку, общая стоимость долга уменьшится. Если текущий размер ежемесячного платежа вас устраивает, вы можете не менять его, а изменить только срок выплат.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Чтобы узнать, будет ли рефинансирование выгодным, нужно проанализировать предложения разных банков, сделать расчеты с помощью калькулятора и сравнить показатели по новому и старому кредиту. Для принятия решения учитывайте нижеперечисленные факторы.

Срок выплаты кредита

В среднем люди берут ипотеку на 15-30 лет. В начале срока по графику вы выплачиваете основной объем процентов, что приносит банку прибыль, а ближе к концу вы уже погашаете тело кредита, то есть сумму, которую заняли.

Лучше всего переоформлять кредит в первой половине срока, иначе ваша выгода будет значительно меньше. Банки сами устанавливают, сколько времени должно пройти между рефинансированием и первоначальным оформлением ипотеки. Обычно воспользоваться процедурой можно уже через 6 месяцев.

Разница между ставками

Рефинансирование будет выгодным, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 2% годовых. Также желательно, чтобы доход заемщика не изменялся. При меньшей разнице выгода будет незначительной, а на саму процедуру потребуется потратить много времени и усилий.

Расходы на оформление нового кредита

При рефинансировании может потребоваться новая страховка, придется заказать оценку квартиры, также возможны комиссии от банка и т. д. Все эти затраты нужно учитывать.

Если рефинансирование ипотеки не принесёт вам выгоды, а вносить ежемесячные платежи становится всё труднее, рассмотрите вариант банкротства.

Мы рекомендуем записаться на бесплатную консультацию опытного юриста, который подскажет, подходит ли вам процедура банкротства, и порекомендует надежную компанию для сопровождения.

Плюсы, минусы и подводные камни рефинансирования ипотеки

Прежде чем оформлять рефинансирование ипотеки, необходимо тщательно все просчитать и предусмотреть потенциальные риски. В чем подвох рефинансирования ипотеки? Например, если в дальнейшем у вас не получится выплачивать новый займ, вы рискуете потерять своё имущество. Также есть риск дополнительных трат. Рассмотрим все преимущества и недостатки процедуры далее.

Плюсы рефинансирования ипотеки:

• снижение ежемесячных выплат;
• уменьшение общей переплаты по кредиту;
• возможность избежать просрочек;
• получение дополнительной суммы денег.

Основные минусы:

1. Высокие критерии к заёмщикам. Банки тщательно проверяют платежеспособность и кредитную историю клиентов, поэтому получить новый заём не так просто.
2. Невозможность оформить новый кредит при наличии просрочек. Если у вас есть проблемы с выплатами по текущему долгу, банки вряд ли одобрят заявку на рефинансирование.
3. Дополнительные услуги, навязываемые банками. Страхование, оценка недвижимости и другие платные опции могут серьезно увеличить расходы на перекредитование.

Взвесив все плюсы и минусы, а также учтя возможные риски, вы сможете принять обоснованное решение о том, стоит ли рефинансировать ипотеку.

Как оформить новый кредит в другом банке

Рефинансирование – это, по сути, оформление нового кредита, поэтому для его получения нужно проделать те же шаги, что и при обычном кредитовании. Что нужно сделать, чтобы переоформить ипотеку:

Шаг 1. Находим подходящий банк

Изучите предложения разных банков, сравните сроки, суммы кредита и процентные ставки. Сделать это намного проще, если использовать специальные калькуляторы рефинансирования.

Вот сравнительная таблица ведущих банков России по программам рефинансирования ипотеки:

Банк	Ставка, % годовых	Срок, лет	Сумма, руб.
Сбербанк	От 22,1%	До 30	До 30 млн
Альфа-Банк	От 6%	До 20	До 12 млн
ВТБ	От 21,20%	До 30	До 100 млн
Совкомбанк	От 11,99%	До 50	До 30 млн
Т-Банк	От 19,5%	До 30	До 30 млн

Обратите внимание, что банки часто указывают только минимальную ставку, но в реальности получить её сложно – она доступна лишь для отдельных категорий клиентов (например, зарплатных).

Примерную ставку можно узнать с помощью ипотечного калькулятора на сайте банка.

Также каждый банк предъявляет свои требования к платежеспособности, кредитной истории и возрасту заемщика. Внимательно изучите эти критерии, чтобы понять, сможете ли вы соответствовать им. Проблемы с одобрением заявки могут возникнуть, если у вас есть просрочки по текущему кредиту или низкий официальный доход.

Шаг 2. Подаем заявку

В большинстве банков это можно сделать онлайн. На странице услуги рефинансирования будет форма – анкета с общей информацией о заемщике, чтобы банк смог оценить клиента, его доход, кредитную историю и решить, давать ему деньги в долг или нет. Поэтому важно правильно заполнить заявку.

Обычно в заявке нужно указать ФИО, номер телефона и электронную почту. Иногда банк просит сразу же указать размер ежемесячного дохода.

После этого в течение нескольких минут приходит предварительный результат от банка. Если результат положительный, в банк нужно прислать копии документов, чтобы они проверили всю информацию:

• паспорт, СНИЛС, трудовая книжка или справка о доходах;
• текущий кредитный договор, справка об остатке долга.

Также можно подать заявку в любом отделении банка. Образец заявления вы можете скачать в конце статьи.

Шаг 3. Собираем необходимые документы

Теперь в течение трёх месяцев нужно предоставить в банк всю необходимую информацию о недвижимости.

У банков есть особые требования к квартире, которую они будут брать в залог. Они хотят убедиться, что стоимость квартиры не занижена, она находится в хорошем состоянии. Чтобы это доказать, необходимо провести оценку недвижимости.

Другие документы:

• договор купли-продажи квартиры;
• выписка из ЕГРН;
• договор страхования.

У каждого банка могут быть дополнительные требования к документам о недвижимости, поэтому лучше уточнить это заранее.

Шаг 4. Заключаем новый кредитный договор

Вы приходите в отделение, подписываете все документы и получаете свежий кредит.

Чтобы закрыть долг перед старым банком, нужно подать заявление о досрочном закрытии ипотеки и передать реквизиты в новый, чтобы он перечислил деньги на счет.

Шаг 5. Оформляем залог в пользу нового банка

Если на квартиру оформлена ипотека, она считается собственностью с обременением. Недвижимость находится в залоге у банка – заемщик может жить в ней и делать ремонт, но не может делать перепланировку, сдавать в аренду и так далее.

После того как долг погашен, нужно переоформить залог недвижимости со старого банка на новый. Для этого нужно подать заявление в Росреестр на снятие обременения.

Теперь у вас новый ипотечный кредит с выгодными условиями. Выплачивайте его вовремя и не допускайте просрочек.

Если банки отказывают: альтернативы рефинансированию

Бывает так, что банк отказывает в рефинансировании ипотеки, несмотря на все ваши усилия. Это может произойти по нескольким причинам:

• плохая кредитная история;
• низкий уровень дохода;
• несоответствие критерием банка.

Что можно предпринять, если вам отказали в рефинансировании:

1. Подать заявки в другие банки. Условия и требования к заемщикам могут существенно различаться в разных кредитных организациях. Попробуйте несколько вариантов.
2. Улучшить кредитную историю. Если у вас есть просрочки, постарайтесь их погасить, чтобы повысить свою кредитоспособность.
3. Запросить кредитные каникулы или реструктуризацию. Банки иногда идут навстречу заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации, и предоставляют временную отсрочку платежей или пересматривают условия кредита.

Если ничего не помогло, а у вас есть другие долги и вам тяжело платить по кредитам, можно рассмотреть банкротство. В 2024 году вступили в силу новые правила, которые позволяют сохранить единственное ипотечное жильё и списать все долги в рамках процедуры банкротства.

Если долг маленький, третье лицо может погасить весь остаток долга за вас. Если большой – можно заключить мировое соглашение с банком. Тогда долг по ипотеке постепенно может выплачивать как сам заёмщик, так и третье лицо.

Записывайтесь на бесплатную консультацию юриста, который детально рассмотрит ваш случай, скажет, подходит ли вам банкротство и посоветует надежную компанию, которая успешно ведет дела с ипотекой.

Образцы заявлений: