17 января 2024

В бочке мёда ложка дёгтя: что делать, если квартиру подарили с долгом

Имущество Долги Суд и аресты

17 января 2024

Время чтения: 11 минут

410 просмотров

Одаряемый не должен выплачивать коммуналку дарителя, однако долги по капремонту переходят новому владельцу

О подарке в виде квартиры мечтает, наверное, каждый. Однако за таким подарком могут скрываться подводные камни, о которых лучше знать заранее. Нередко квартиры и дома дарят фиктивно, например, чтобы не заключать сделку купли-продажи, не платить налоги или же сохранить недвижимость перед банкротством.

В статье вы узнаете, могут ли забрать подаренную квартиру за долги и в каких случаях такое может произойти. А также мы расскажем, что делать, если квартиру подарили с долгом.

Что нужно знать о дарении

Дарение – это двусторонняя сделка, при которой даритель передает право собственности на имущество, а одаряемый получает его безвозмездно. Если отец подарил сыну квартиру, он не может ставить ему те или иные условия по распоряжению или пользованию ею.

Дарственная или договор дарения недвижимого имущества заключается, согласно ст. 433 ГК РФ, с момента регистрации перехода права собственности. Как только одаряемый получил законное право распоряжаться своей недвижимостью, он обретает и обязанность по содержанию данного имущества.

Родители нередко дарят детям квартиры и дома, так как сделка не облагается налогом. Если даритель является близким родственником, то, согласно ст. 217 НК РФ, платить НДФЛ будет не нужно. А вот, например, сделка купли-продажи обязывает покупателя выплатить налог в размере 13%. Но не стоит радоваться раньше времени, подаренную квартиру могут забрать за долги ещё в ряде случаев.

Когда могут забрать подаренную квартиру

Стоит знать, что существует ряд ситуаций, при которых договор дарения могут аннулировать, то есть признать недействительным. В этом случае подаренная недвижимость вернётся прошлому владельцу-дарителю.

Ситуации, при которых дарение может быть аннулировано	Пояснения
Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя	Квартира вернётся бывшему дарителю, если одаряемый причинил вред дарителю, членам его семьи, родственникам
Одаряемый небрежно обращается с подаренным имуществом	Если одаряемый портит квартиру, содержит её в ненадлежащем виде, даритель может вернуть её себе через суд
Даритель пережил одаряемого	Нередко право дарителя отменить дарение в данном случае указывается в договоре
Недвижимость была подарена с целью причинения вреда интересам кредиторов при банкротстве	Если даритель собрался стать банкротом, он может перед процедурой подарить недвижимость одаряемому. Такая сделка будет признана недействительной, квартиру вернут в конкурсную массу и реализуют на торгах
Даритель был не вправе дарить недвижимость	Или же недвижимость была подарена лицу, которое не имеет права быть одаряемым (чиновник)
Ошибки в договоре	Неточное описание недвижимости может привести к тому, что сделку признают недействительной
Дарение произошло после смерти дарителя, дарителем является недееспособный или несовершеннолетний гражданин	В подобных случаях договор будет аннулирован
На дарителя было произведено давление	Если сделка была совершена под давлением или обманным путём, её можно расторгнуть
Даритель является пожилым или психически нездоровым человеком	Сделка будет отменена, если даритель имеет психические расстройства
Если дарителем является ИП с долгами	Кредитор может отменить сделку дарения, если ИП в течение полугода перед банкротством подарил свою недвижимость с целью её сохранения

Если одаряемый не выплачивает коммуналку, это не может служить причиной отмены договора, а говорит лишь о том, что он ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.

Низкие цены

Подберем вам компании самыми щадящими ценами.

Гарантии

Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.

Поддержка

Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.

Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о банкротстве и юридических компаниях бесплатно.

Сделку дарения можно оспорить и признать недействительной через суд в течение 3 лет со дня, когда даритель узнал о нарушении своих прав.

Что делать, если подарили квартиру с долгами по коммуналке

Рассмотрим стандартную жизненную ситуацию. Марине в июне 2022 года мама подарила квартиру. И всё бы хорошо, но на момент дарения за квартирой числился приличный долг за коммуналку. Марина узнала, что долги по ЖКУ новому собственнику не переходят, а вот долги за капремонт, согласно ст. 153 ЖК РФ, переходят.

Она захотела оформить на своё имя новый лицевой счёт, чтобы на него перечислили весь долг, образовавшийся за ней, как за новым собственником, и выплатить его. Однако РИЦ, который находится в их городе, отказался оформлять новый лицевой счёт и предложил Марине сначала погасить все долги, а потом взыскать их часть с матери через суд. Коммунальщики могут взыскать с матери весь долг, включая задолженность Марины по ЖКУ, чем нарушат права её мамы. Рассмотрим, как правильно поступить в данной ситуации.

В первую очередь стоит сказать, что Марина действительно должна выплачивать только свой долг, который возник после получения права собственности, однако РИЦ не обязан открывать ей новый счёт. Тем не менее проблему с долгами нужно решать, так как собственники жилья обязаны платить как за содержание жилья, так и за капремонт.

Что говорит судебная практика по открытию нового лицевого счёта? По закону оформить раздельные лицевые счета можно, однако на практике это происходит далеко не всегда. Ситуация меняется в зависимости от региона. Марина может обратиться в суд с иском к РИЦ и обязать его открыть новый счёт, однако в зависимости от суда ей могут и отказать.

Долг по коммуналке могут взыскать с нового собственника, если:

он принял на себя долги дарителя по договору дарения или по иному соглашению о переводе задолженности;
он является наследником недвижимости, который принял наследство от предыдущего собственника.

Реструктуризация долга

Что ещё можно посоветовать Марине, чтобы разрешить проблему с долгами? Она может обратиться вместе с мамой в РИЦ или ресурсоснабжающую компанию за реструктуризацией задолженности. В этом случае им необходимо взять с собой договор дарения, выписку из ЕГРН и паспорта. Так организация поймёт, что у них есть желание погасить долг. Нужно будет заключить два соглашения о выплате задолженности частями. Одно с мамой (за тот период, когда квартира принадлежала ей), другое – с дочерью Мариной (с того времени, как квартира стала её собственностью).

Если есть проблемы с деньгами, нужно принести документы, которые бы это подтвердили, например, справку о доходах. В этом случае компании могут разбить платежи на более длительный период. Как правило, начисляется стандартный ежемесячный платёж плюс несколько тысяч для того, чтобы долг был погашен быстрее. Коммунальщики хотят вернуть свои деньги, поэтому нередко идут на уступки. Однако договориться с ними нужно до того, как они подадут в суд за долги.

Если ресурсоснабжающая компания или УК уже подала на вас в суд, это означает, что к долгу прибавится ещё 4% за госпошлину, выплаченную взыскателем. Если суд признает долг и выдаст УК исполнительный лист, этот документ она отдаст судебным приставам. У вас будет всего 5 дней для того, чтобы погасить долг добровольно, иначе ФССП приступит к принудительному взысканию. Приставы имеют право взыскивать до 50% дохода в пользу кредитора, арестовывать и изымать имущество. Вот почему проблему с коммунальными долгами нужно решать как можно раньше.

Если вам удастся получить от расчётно-информационного центра согласие о реструктуризации долга, новый счёт вам не нужен будет, или же суд посчитает, что своим согласием центр подтвердил необходимость двух отдельных счетов. Если устно с центром договориться не получилось, направьте им письменное заявление. В этом случае вам должен будет прийти официальный ответ организации в течение 30 дней. Если пришёл отказ, можно обратиться в суд.

Мама Марины может потребовать, чтобы начисления, которым более 3 лет, с неё не списывали, так как истёк срок исковой давности. Однако в этом случае коммунальщики могут отказать в реструктуризации и подать на должников в суд.

Можно ли оформить дарственную на квартиру с долгами

Возможно ли вообще дарение квартиры с долгами? Да, по закону это возможно. Если вам досталась дарственная на дом с долгами, это совершенно не означает, что вы обязаны их оплачивать. На нового собственника переходят лишь долги за капремонт, долги же по коммуналке обязан выплачивать даритель.

Опасна ли дарственная при долгах по кредитам

Нередко перед банкротством собственники избавляются от недвижимости, помимо единственного жилья, так как пытаются его таким образом сохранить. Если у должника были большие долги по кредитам, а он подарил недвижимость, которую можно было продать и погасить часть долгов, это будет рассматриваться как причинение ущерба кредиторам. Сделку оспорят, а квартира вернётся в конкурсную массу. Если же речи о банкротстве не идёт, то за долги бывшего собственника новый владелец ответственности не несёт.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

Долги придётся выплачивать. Задолженности по ЖКУ так и останутся на дарителе, а вот долг за капремонт придётся выплатить уже новому собственнику.
Можно договориться с коммунальщиками о рассрочке.
Долги старше 3 лет можно аннулировать по сроку исковой давности.

Но что делать, если долги большие и продолжают расти, капают пени, УК подала на вас в суд? Если нет возможности погасить задолженность, стоит обратиться за банкротством физических лиц. Подать заявление можно в МФЦ или в суд.

Банкротство поможет остановить рост долга и исключить списание приставами ваших средств. При помощи процедуры несостоятельности можно избавиться от долгов по коммуналке, кредитам, налогам, штрафам и т. д. Если вам требуется консультация опытного юриста, позвоните нам – мы поможем подобрать надёжную компанию по банкротству.

Вопросы к статье

Новому собственнику переходят лишь долги за капремонт, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, все задолженности, возникшие до перехода права собственности на нового владельца остаются обязательством прошлого собственника.

Да, вы можете договориться с ресурсоснабжающей компанией или УК о реструктуризации долга. Рассрочка задолженности поможет постепенно выплатить её.

Да, это возможно, если он подал заявление о банкротстве и хочет пройти процедуру списания долгов. В этом случае сделку могут развернуть, квартира вернётся в конкурсную массу и будет реализована на торгах.

Остались вопросы?

Не знаете, какая компания подойдёт именно вам?
Подскажем на консультации!

Источники

Имущество Долги Суд и аресты

Надежда Гриднева

автор

Высшее журналистское образование (СахГУ), 6 лет пишу об актуальных событиях и социальных проблемах, 4 года развеиваю мифы о БФЛ, мои статьи набирают 100 000 просмотров ежемесячно.

307 публикаций