По цене космического корабля: как льготная ипотека изменила рынок недвижимости
В Центробанке сообщили, что средний срок ипотечного кредита теперь составляет 26 лет. Учитывая повышенные цены на жильё, многие россияне будут выплачивать кредит вплоть до своей пенсии.
В 1 из 3 случаев после покупки квартиры россияне брали еще один кредит на ремонт. 6% людей брали потребкредит перед ипотекой, чтобы собрать первый взнос. Центробанк отметил, что доля таких рискованных кредитов, которые могут не быть возвращены, остается высокой.
С чего всё началось?
1 июля 2024 года закончилась важная социальная программа, которая была запущена российским правительством. Льготная ипотека стала массово доступной во время пандемии. Она была направлена на поддержку населения, пострадавшего от кризиса, и строителей.
Однако, несмотря на эти намерения, цены на жилье значительно выросли, и рынок «перегрелся». В результате участники рынка сейчас готовятся к длительному кризису, который, вероятно, последует за подобными изменениями.
Изначально программа льготной ипотеки планировалась всего на полгода, и власти собирались выдать около 250 тыс. кредитов на общую сумму примерно 740 млрд руб.
Однако уже через месяц условия начали изменяться: Министерство финансов предложило уменьшить первоначальный взнос на 15% и увеличило максимальную сумму кредита до 12 млн руб. Банки, стремясь привлечь клиентов, снизили процентные ставки ниже 6%. В результате спрос на ипотеку стал высоким.
К июлю некоторые банки исчерпали свои лимиты по кредитам. Тем временем застройщики сообщали о рекордной прибыли и говорили, что получили «инъекцию спасительного лекарства». Они подчеркивали, что нужно придерживаться целей национального проекта по темпам строительства жилья, и отмечали, что без государственной поддержки рынок может сильно пострадать.
Какие последствия?
Льготная ипотека привела к рекордному спросу на жилье, который превысил предложение. В таких условиях цены на недвижимость начинают неизбежно расти. За четыре года стоимость квадратного метра в новых домах Москвы увеличилась на 79%, а в Санкт-Петербурге — на 105%.
В результате средняя цена трехкомнатной квартиры в Москве достигла 45 млн руб. Эксперты рассчитали, что за такую сумму можно приобрести винодельню во Франции, личный остров в Карибском море или билет в космос на корабле Virgin Galactic.
Программа льготной ипотеки не решила проблему доступности жилья. По данным Сбера, человек с обычной российской зарплатой может позволить себе квартиру размером всего 25,8 квадратных метра по льготной ипотечной ставке. Это на 6 квадратных метров меньше, чем 4 годами ранее.
При одинаковых сроках кредита и размерах ежемесячных платежей площадь доступных квартир за пять лет уменьшилась в три раза. Кроме того, размеры самих квартир снизились на четверть, так как стали популярны недорогие небольшие студии.
Экономисты отметили, что при первоначальном взносе в 30% купить квартиру смогут только состоятельные люди. Льготная ипотека теперь не для всех, а только для определённых людей, и часто это не те, кто действительно в ней нуждается.
Кому это выгодно?
Больше прибыли в это время получили застройщики. Спрос на жильё был таким высоким, что они начали строить быстрее: средний срок строительства сократился на 15-20%. Прибыль девелоперов за два года удвоилась. Также заработали производители строительных материалов, мебели и предметов интерьера.