4 круга торгов: как проходит продажа ипотечной квартиры при банкротстве и как её избежать
Продажи ипотечной квартиры в банкротстве можно избежать тремя способами.
Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 3 000 руб./мес.
Ипотечная квартира в банкротстве – спорный объект. До полного погашения кредита она принадлежит не должнику, а банку, который имеет полное право забрать недвижимость и продать в счёт долга. Ранее чаще всего дело и заканчивалось продажей ипотечной квартиры при банкротстве. Поэтому должники с ипотекой не спешили банкротиться.
Но сейчас всё изменилось: принят новый закон о сохранении залогового имущества. Однако работает он не во всех случаях. Когда ипотечное жильё могут продать и как защитить себя – обсудим в этой статье.
Что говорит закон
По ФЗ-127, банк-кредитор вправе взыскать залоговое имущество, если должник долгое время не платит по счетам. Но иногда юрист, защищающий должника, может заявить в защиту заёмщика несколько положений закона:
- Согласно ст. 446 ГПК РФ, за долги нельзя изъять единственное жильё.
- По ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, никто не может быть его лишён.
Тогда суд может занять позицию должника и предложить кредитору мировое соглашение или реструктуризацию долга.
И такие случаи действительно были в судебной практике. В 2021 году предприниматель объединил 2 большие квартиры в одну и выдал за единственное жильё своей семьи. Верховный суд РФ встал на сторону должника и запретил продавать жильё. Также он разрешил учитывать мнение должника о том, какое имущество продавать в первую очередь, если нужно расплатиться с кредиторами.
Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.
Подберем вам компании самыми щадящими ценами.
Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.
Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.
Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о банкротстве и юридических компаниях бесплатно.
Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно ответим на все ваши вопросы.
Однако суд не всегда защищал право должника на единственное жи>ё. Бывали случаи, когда квартиру выставляли на торги, а заёмщик оставался без крыши над головой. Например, это было возможно, если единственное жильё — роскошное.
Но вот незадача: в законе нет чётких критериев различия между роскошным и обычным жильём. То есть, оставлять квартиру или нет – каждый суд решает сам. В августе 2024 года законодатель попытался помочь должнику.
Вступил в силу закон, по которому возможно сохранение единственного ипотечного жилья при банкротстве. Даже если у человека есть другие долги, есть шанс заключить мировое соглашение или оформить реструктуризацию исключительно по ипотеке, а остальные задолженности списать.
4 этапа продажи ипотечной квартиры при банкротстве
Рассмотрим, что происходит с вашей ипотечной квартирой на каждом этапе банкротства, если нет шансов договориться с банком и оставить жильё.
Шаг 1. Оценка рисков
Ипотечный заемщик, который не может выполнить свои обязательства перед банком, рискует залоговой недвижимостью. Деньги от продажи жилья направляются на погашение основного долга и начисленных штрафов.
Человек, признанный банкротом, рискует потерять движимое имущество, если его стоимость превышает 50 тыс. руб., а также недвижимость, автомобиль, предметы роскоши и другое залоговое имущество.
Конечно, перед процедурой банкротства вы можете переписать свою квартиру на родственника, но в судебной практике чаще всего такие сделки, совершенные должником за предшествующие 3 года, отменяются судом.
С должника могут взыскать не только его собственность, но также имущество, зарегистрированное на супруга или супругу, если оно было нажито в браке.
Шаг 2. Подача заявления на банкротство
Чтобы подать заявление о банкротстве, вам для начала нужно подготовить документы для Арбитражного суда. Вы можете лично подать их в канцелярию суда или отправить по почте. Если вашими делами занимается представитель, то нужно оформить на него нотариальную доверенность. Тогда он займётся подготовкой документов, которые часто бывает сложно достать человеку без юридического опыта.
Документы, которые понадобятся:
- Личные документы: паспорт, свидетельство о браке, свидетельства рождения детей, брачный контракт (если есть).
- Документы о регистрации физлица: ИНН, СНИЛС, документы об отсутствии ИП.
- Банковские документы: договоры на все текущие кредиты, выписки о размере долга и сумме штрафов.
- Документы, подтверждающие ухудшение вашего финансового состояния, например, медицинские справки об инвалидности или выписки об уменьшении дохода.
Когда все документы собраны, пора составлять заявление о банкротстве физлица. В заявлении объясните текущее положение дел и укажите причины, которые к нему привели. Подтвердите свои слова соответствующими выписками и справками. Образец документа можно скачать в конце статьи.
Укажите общую сумму задолженности по текущим кредитам, ваш текущий доход и имеющиеся средства (наличные и безналичные). Приложите письменный отказ банка в реструктуризации долга и других попытках договориться без суда.
Сотрудники арбитражного суда проверят ваши документы в течение 5 дней и вынесут решение о принятии вашего иска. Вам сообщат о дате и времени первого судебного заседания.
Шаг 3. Выбор арбитражного управляющего
Уже на первом заседании должника признают банкротом, назначается финансовый управляющий (ФУ). Этот специалист будет заниматься вашим имуществом во время процедуры банкротства.
Финансовый управляющий выполняет следующие обязанности:
- реализует имущество, которое можно продать;
- формирует очерёдность кредиторов и погашает долги;
- выделяет из доходов должника средства на проживание.
Лучше искать управляющего на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве или через местный союз арбитражных управляющих.
Также за подбором специалиста можно обратиться в нашу компанию. Мы бесплатно определим, подходит ли вам банкротство, и подскажем, к какому финуправляющему обратиться. Связаться с нами можно по телефону и через форму ниже.
Шаг 4. Реализация имущества
Если суд признал, что реструктуризация долга в вашем случае невозможна, финуправляющий реализует имущество. Он оценивает его с помощью специалистов-оценщиков и проводит опись. Затем ФУ организует продажу имущества на торгах.
Торги могут состоять из нескольких этапов. Если сразу имущество никто не купил, цена падает на 25%. Если и тогда недвижимость не купят, её стоимость уменьшается вдвое. Если собственность не удается продать, оно возвращается вам.
У вас есть возможность выкупить свое имущество первым через третье лицо. Например, вы можете попросить об этом родных. Они выкупят вашу квартиру по сниженной цене. Все деньги, полученные от продажи имущества, пойдут на погашение ваших долгов.
Если после продажи имущества денег все равно не хватает для полного погашения долгов, оставшиеся долги списываются, и процедура банкротства завершается.
Можно ли продать ипотечное жильё и подать на банкротство
Иногда специалисты-оценщики занижают стоимость ипотечной квартиры. Поэтому должник может до банкротства продать квартиру сам и рассчитаться с банком. Однако такую сделку могут оспорить в суде при определённых условиях. Юрист пояснил, когда продажа ипотечной квартиры плохо влияет на банкротство.
Болдырев Иван Ивановичведущий юристЕдинственный нюанс, в случае, если стоимость жилья на начальном этапе одна, а на момент продажи другая, и разница велика, то могут запросить письменные пояснения, на что потрачены денежные средства. Например, ипотека составляет 3 млн руб., стоимость квартиры на момент покупки те же 3 млн руб., но на момент продажи уже квартира оценивается в 5 млн руб. Вот эту разницу после погашения ипотеки могут спросить. Но такое происходит очень редко, поскольку это сделка с единственным жильем, — пояснил ведущий юрист КредитаНет Иван Болдырев.
Единственный нюанс, в случае, если стоимость жилья на начальном этапе одна, а на момент продажи другая, и разница велика, то могут запросить письменные пояснения, на что потрачены денежные средства. Например, ипотека составляет 3 млн руб., стоимость квартиры на момент покупки те же 3 млн руб., но на момент продажи уже квартира оценивается в 5 млн руб. Вот эту разницу после погашения ипотеки могут спросить. Но такое происходит очень редко, поскольку это сделка с единственным жильем, — пояснил ведущий юрист КредитаНет Иван Болдырев.
Какие есть альтернативы продаже ипотечной квартиры по новому закону
Новый закон допускает сохранение жилья у должника. Сделать это можно 3 способами.
| Способ | Когда уместен | Суть |
| Переуступка долга | Если большая часть долга по ипотеке уже выплачена. | Можно обратиться к третьему лицу. Другой человек сразу выплачивает остаток по ипотеке за должника, иногда с небольшой скидкой от банка. Согласие других кредиторов не требуется. Но по истечение 3-х лет третье лицо, выплатившее ипотеку, сможет истребовать долг, если вдруг должник не исполнил свои обязательства. |
| Реструктуризация | У должника есть достаточный доход, чтобы за 3-5 лет расплатиться с долгом, прокормить себя и иждивенцев. | Долг делится на срок до 60 месяцев. Должник платит ежемесячно взнос со своих доходов и постепенно погашает ипотечный кредит. Проценты и неустойки не начисляются. |
| Мировое соглашение | Если в одном банке у должника есть ипотека и другие кредиты, то заключить мировое соглашение возможно только при погашении займов. Также мировое соглашение возможно, если у должника есть финансы для погашения ипотеки, а банкротство он проходит по другим долгам. | Банк, выдавший ипотеку, заключает новый договор с должником. После окончания дела о банкротстве должник продолжает платить ипотеку. В ходе дела о банкротстве должник рассчитывается с кредитором из денег, которые ему выделяет ФУ (прожиточный минимум). Согласие других кредиторов и ФУ при заключении мирового соглашения не требуется. |
И при реструктуризации, и при мировом соглашении заёмщики квартиру не потеряют. Путь через мировое соглашение, по словам экспертов, рациональнее, чем реструктуризация.
Болдырев Иван Ивановичведущий юрист— Есть проблема: кредитор не даёт согласие на заключение мирового соглашения. Заключить мировое соглашение — это его право, а не обязанность. В таких случаях можно направить запрос в банк. Если кредитор не ответит, можно обратиться в суд с требованием, чтобы кредитор дал какой-то ответ. Но это не гарантирует согласие банка, — отмечает юрист компании по банкротству.
За регулярные просрочки должник может получить штраф или даже потер>ять жильё. Кредитор, если процедура банкротства не завершилась, может подать ходатайство о продаже ипотечной квартиры. Если процедура завершена, он может потребовать взыскать залоговое жильё.
Как составить мировое соглашение, которое будет выгодно для вас — подскажет юрист, который будет сопровождать ваше дело. Новая норма, позволяющая сохранить ипотечное жильё, ещё слабо освоенная в практике российских судов.
Юристы ещё не выработали единого механизма правоприменения нового закона, поэтому важно найти специалистов, которые понимают новые правила и хорошо ориентируются в них.
Наш эксперт бесплатно поможет найти юридическую компанию, которая будет вести ваше дело и поможет пройти банкротство, не утратив ипотечную квартиру. Связаться с нами можно по телефону и через форму ниже.
Вопросы к статье
Уберечь от продажи можно ипотечную квартиру, если она единственная для должника, а также не является роскошной.
Можно предложить переуступку долга, если ваш знакомый или родственник способен погасить остаток долга за вас. Если это невозможно, то есть шанс договориться по реструктуризации или мировому соглашению.
По остальным долгам банкротство проходит по общим правилам, может быть продано имущество, но залоговая квартира точно остаётся у банкрота.
Ипотечная квартира формально принадлежит банку, а значит продать её в счёт других долгов нельзя, даже если это долги по мелким кредитам в том же банке, который выдал ипотеку.
Остались вопросы?
Не знаете, какая компания подойдёт именно вам?
Подскажем на консультации!
Спасибо за обратную связь.
Также сообщаем вам, что вы теперь зарегистрированы в нашем сервисе и можете пользоваться всеми его преимуществами.
Спасибо за вашу отзывчивость, но повторно отзыв оставить не получится. Вы можете так же найти на нашем сайте юриста и арбитражного управляющего с которыми вы проходили процедуру банкротства и поделиться мнением о них
Через код можно получить повторно