4 апреля 2024

Как не лишиться квартиры: что будет с жильём при банкротстве арендатора или арендодателя?

Банкротство Имущество Долги

4 апреля 2024

Время чтения: 11 минут

626 просмотров

При банкротстве можно рассчитаться с кредиторами, сдавая в аренду другую квартиру.

Цель банкротства — не разорение, а восстановление платёжеспособности гражданина. Финансовый управляющий учитывает законные интересы должника, в частности, потребность человека в жилище.

Единственное жильё не попадёт в конкурсную массу. Но что делать, если вы имеете в собственности несколько домов или квартир, часть которых сдаёте? По правилам банкротства, они могут «уйти с молотка». Что тогда делать с квартирантами, живущими в арендованном жилье?

Не проще ситуация и для арендатора, ставшего банкротом. Финуправляющий по закону выдаёт ему часть зарплаты в размере прожиточного минимума. Как на эти деньги прожить и оплатить съёмное жильё?

Что делать арендатору или арендодателю, если он признан банкротом, — разбираемся в статье.

Банкротство арендодателя

Кирилл живёт в своём загородном доме на окраине города. В центре он имеет две однокомнатные квартиры, которые сдаёт студентам и туристам. После банкротства его компании он был признан виновным в долгах юрлица. Кириллу пришлось отвечать по долгам своими счетами и имуществом. Встал вопрос: что делать с двумя квартирами? Жильцы внесли плату на несколько месяцев вперёд, заключили договор.

Есть два варианта:

Расторгнуть договор аренды и вернуть взносы, внесённые заранее.
Продолжить сдавать квартиры и погашать долги перед кредиторами за счёт арендной платы, которую вносят жильцы.

Чтобы сработал второй сценарий, нужно доказать рациональность такого пути. Банкрот может обратиться к финуправляющему и представить свой план расчёта с долгами, учитывая ежемесячную плату за аренду.

Василий задолжал по микрозаймам 800 тыс. руб. У него в собственности есть две квартиры. В одной он живёт сам, а другую сдаёт. Поскольку никакой другой собственности он не имеет, ему бы пришлось расторгать договор аренды и продавать жильё. Квартира стоит около 3 млн руб. То есть финуправляющий отдал бы кредитору примерно ¼ стоимости квартиры, а остальное перешло бы Василию как собственнику имущества. Арендатор платит за квартиру 50 тыс. руб. в месяц. Василий может не продавать квартиру, а постепенно выплачивать долг, разделив его на несколько частей.

Чтобы суд удовлетворил просьбу о реструктуризации, нужно предоставить договор аренды и платёжки, подтвердить размер ежемесячного взноса.

Составить ходатайство в суд и собрать все документы сложно обычному человеку, далёкому от юриспруденции. Лучше делегировать эти обязанности доверенному лицу — юристу.

Кто справится с этой задачей, а не просто возьмёт деньги за пустые обещания? Рейтинги и отзывы в интернете не всегда достоверны. Рекомендуем обратиться к нашим экспертам, которые бесплатно посоветуют надёжную юридическую компанию.

Можно ли сдавать залоговое жильё при банкротстве

Михаил Васильевич — пенсионер, живёт у себя на даче. Средств с пенсии не хватает на жизнь. Он решил взять в ипотеку квартиру и сдавать её квартирантам. Это было выгодно: арендаторы платили пенсионеру 30 тыс. руб. в месяц. Половина суммы уходила на погашение ипотеки, остальное он брал себе. Когда арендаторы уехали, новых жильцов не нашлось. Михаил Васильевич не смог оплачивать ипотеку сам и подал на банкротство.

По закону, банк имеет право забрать квартиру у пенсионера, поскольку она находится в залоге. Согласно п. 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 23.12.2020 №4, в некоторых случаях финуправляющий имеет право сдать в аренду жильё банкрота и погасить долг перед кредитором.

Квартира Михаила Васильевича стоит 2,5 млн руб. Он задолжал банку 300 тыс. руб., что кратно меньше стоимости залогового жилья. Поэтому он может предложить финуправляющему сдавать квартиру в аренду. Тогда расплатиться с кредитором удастся примерно за полтора года.

Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.

Низкие цены

Подберем вам компании самыми щадящими ценами.

Гарантии

Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.

Поддержка

Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.

Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о банкротстве и юридических компаниях бесплатно.

Чтобы план сработал, нужно договориться о сдаче жилья в аренду и погашении долга за счёт оплаты аренды с кредитором. Если он одобрит новый график выплат, процесс пойдёт следующим образом:

Финуправляющий разместит оферту на аренду недвижимости на специальных электронных торговых площадках.
На предложение откликнутся кандидаты.
С наиболее надёжным арендатором будет заключён договор.
Договор аренды будет утверждён в суде.
Отчисления за аренду будут поступать финуправляющему, а он их будет переводить кредитору.

Должник обязан обеспечить финуправляющему беспрепятственный доступ к недвижимости, чтобы тот демонстрировал квартиру потенциальным арендаторам.

Банкротство арендатора

Если банкрот снимает квартиру, может возникнуть вопрос — как выбить из конкурсной массы деньги на оплату жилья и коммуналки? Обычно должнику выделяют средства в размере прожиточного минимума, но их едва ли хватит на оплату аренды.

Анна снимает квартиру в Казани. Стоимость аренды – 35 тыс. руб. в месяц. Прожиточный минимум в Казани на 2024 год составляет 14 317 руб. Это менее половины платы за аренду. Также Анне нужно покупать продукты и оплачивать услуги ЖКХ. Она имеет право попросить об увеличении своей доли средств из конкурсной массы. Тогда ей ежемесячно финуправляющий будет перечислять на счёт прожиточный минимум и полную стоимость аренды.

Как получить деньги на аренду? Заполнить заявление о повышении прожиточного минимума с указанием причины — необходимости оплачивать аренду. Затем прикрепите к нему следующие документы:

Копию паспорта с пропиской или временной регистрацией в арендованном жилье.
Выписка ЕГРН об отсутствии другой недвижимости в собственности.
Договор аренды жилья.
Квитанции об оплате услуг ЖКХ.
Выписка из домовой книги с указанием жильцов квартиры.
Подтверждение оплаты аренды — расписка арендодателя о получении денег от арендатора.

Образец заявления о выдаче прожиточного минимума – можно скачать в конце статьи

Набор документов может корректироваться в зависимости от ситуации. Главное, что должен сделать должник, – правильно составить заявление с указанием суммы аренды жилья и приложить все доказательства, что он проживает в этой квартире и исправно за неё платит.

Средства на оплату съёмной недвижимости выделяются по решению суда. Если банкрот имеет супруга, то ему предоставят только половину стоимости аренды.

Судебная практика при банкротстве арендатора

Суд рассматривает просьбу должника индивидуально. В одних случаях он удовлетворяет ходатайство, в других – отклоняет. В некоторых случаях решение суда удавалось оспорить. Что на это влияет?

Наличие другой собственности у банкрота. Если у него есть недвижимость, траты на аренду примут как необоснованные.
Наличие регистрации по месту жительства. Если её нет, доказательств проживания в квартире будет не хватать.
азмер и стоимость арендного жилья. Если банкрот арендует роскошный дом, то траты на аренду признают необоснованными.

Рассмотрим конкретные судебные кейсы, когда суд одобрял или отклонял заявление о выделении из конкурсной массы средств на аренду недвижимости банкрота.

Кейс 1. Банкрот снимал квартиру, имея недвижимость в собственности

Николай арендует квартиру в Москве. После смерти бабушки он имеет права на половину её квартиры в Московской области. Там проживает мать Николая. При подаче заявления о банкротстве он попросил выделить ему средства на оплату аренды квартиры в Москве, но суд его требование отклонил, поскольку Николай владеет недвижимостью в МО.

Кейс 2. Банкрот получил деньги на аренду, но не в полном объёме

Екатерина снимала квартиру в элитном районе Санкт-Петербурга. Другого жилья у неё нет. При банкротстве Екатерина попросила сохранить ей траты на аренду жилья — 150 тыс. руб. В этом жилье она зарегистрирована. Она представила суду договор аренды, выписку ЕГРН, квитанции об оплате аренды и коммунальных услуг. Но суд удовлетворил её требование не полностью: ей выделили дополнительные 30 тыс. руб. Ей пришлось переехать в менее роскошную квартиру.

Кейс 3. Банкрот не доказал, почему не живёт по месту регистрации

Владислав не живёт с супругой уже 3 года, но официально они не разведены. Он снимает жильё в другой части города, а супруга живёт в квартире, которую они купили в браке. Официально Владислав зарегистрирован в своей с женой квартире. При банкротстве он не смог доказать, почему он не живёт по месту регистрации. Суд ему отказал в выделении средств на оплату аренды.

Кейс 4. Прожиточный минимум больше стоимости аренды

Андрей снимает комнату в Оренбурге за 10 тыс. руб. Когда его признали банкротом, он попросил о дополнительной выплате в размере суммы аренды. Суд отказал ему, поскольку прожиточный минимум больше этой суммы на 4 654 рублей, т. е. должник имеет возможность оплачивать аренду.

Что делать арендодателю, если квартирант — банкрот

На случай банкротства арендатора для владельца жилья нет никаких законных инструкций или предписаний. Он не является стороной процесса. Всё, что он может, – предоставить все документы квартиранту, чтобы тот подал заявление в суд.

Если арендатора объявили банкротом, он должен получить разрешение суда на выделение средств на оплату аренды квартиры. Если требование удовлетворят, для владельца недвижимости ничего не изменится: оплата будет поступать регулярно и без задержек.

До вступления в силу решения суда необходимо обсудить с арендатором вопрос оплаты – может ли он где-то занять денег. Если арендатор не в состоянии оплатить аренду квартиры, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды.

Чтобы не утратить арендованное жильё при банкротстве, нужно грамотно взвесить все риски и составить ходатайства в суд. Заняться этим может квалифицированный юрист. Наши специалисты бесплатно подскажут, какая юридическая фирма поможет вам решить вопросы с недвижимостью при банкротстве.

Образцы документов

Заявление финансовому управляющему о выдаче прожиточного минимума

Приятный новогодний подарок: с пенсионерки списали долг в 1,5 млн руб.

Вопросы к статье

Согласно п. 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 23.12.2020 №4, в некоторых случаях финуправляющий имеет право сдать в аренду жильё банкрота и погасить долг перед кредитором.

Если банкрот имеет супруга, то ему предоставят только половину стоимости аренды.