Как не лишиться квартиры: что будет с жильём при банкротстве арендатора или арендодателя?

При банкротстве можно рассчитаться с кредиторами, сдавая в аренду другую квартиру.

Цель банкротства — не разорение, а восстановление платёжеспособности гражданина. Финансовый управляющий учитывает законные интересы должника, в частности, потребность человека в жилище.

Единственное жильё не попадёт в конкурсную массу. Но что делать, если вы имеете в собственности несколько домов или квартир, часть которых сдаёте? По правилам банкротства, они могут «уйти с молотка». Что тогда делать с квартирантами, живущими в арендованном жилье?

Не проще ситуация и для арендатора, ставшего банкротом. Финуправляющий по закону выдаёт ему часть зарплаты в размере прожиточного минимума. Как на эти деньги прожить и оплатить съёмное жильё?

Что делать арендатору или арендодателю, если он признан банкротом, — разбираемся в статье.

Что говорит закон

В статье 446 ГПК РФ указано, какое имущество должник может сохранить:

1. Квартира или дом с земельным участком, на котором находится его единственное жилье.
2. Личные вещи и одежду.
3. Мебель и бытовую технику, нужную для повседневной жизни.
4. Предметы для работы, если они стоят меньше 10 000 рублей.
5. Призы и государственные награды.

Не все должники имеют собственное жилье. Многие из них вынуждены снимать квартиры или комнаты. При этом прожить на прожиточный минимум становится почти нереально. Например, в Петрозаводске прожиточный минимум составляет 13 919 руб., а аренда однокомнатной квартиры стоит примерно 18 тыс. руб.

Тем не менее, если выполнить несколько условий, должник может добиться того, чтобы расходы на аренду жилья не включали в конкурсную массу. Это значит, что такие расходы могут быть исключены из обязательств, которые подлежат взысканию.

Банкротство арендодателя

Кирилл живёт в своём загородном доме на окраине города. В центре он имеет две однокомнатные квартиры, которые сдаёт студентам и туристам. После банкротства его компании он был признан виновным в долгах юрлица. Кириллу пришлось отвечать по долгам своими счетами и имуществом. Встал вопрос: что делать с двумя квартирами? Жильцы внесли плату на несколько месяцев вперёд, заключили договор.

Есть два варианта:

1. Расторгнуть договор аренды и вернуть взносы, внесённые заранее.
2. Продолжить сдавать квартиры и погашать долги перед кредиторами за счёт арендной платы, которую вносят жильцы.

Чтобы сработал второй сценарий, нужно доказать рациональность такого пути. Банкрот может обратиться к финуправляющему и представить свой план расчёта с долгами, учитывая ежемесячную плату за аренду.

Чтобы суд удовлетворил просьбу о реструктуризации, нужно предоставить договор аренды и платёжки, подтвердить размер ежемесячного взноса.

Составить ходатайство в суд и собрать все документы сложно обычному человеку, далёкому от юриспруденции. Лучше делегировать эти обязанности доверенному лицу — юристу.

Кто справится с этой задачей, а не просто возьмёт деньги за пустые обещания? Рейтинги и отзывы в интернете не всегда достоверны. Рекомендуем обратиться к нашим экспертам, которые бесплатно посоветуют надёжную юридическую компанию.

Можно ли сдавать залоговое жильё при банкротстве

Михаил Васильевич — пенсионер, живёт у себя на даче. Средств с пенсии не хватает на жизнь. Он решил взять в ипотеку квартиру и сдавать её квартирантам. Это было выгодно: арендаторы платили пенсионеру 30 тыс. руб. в месяц. Половина суммы уходила на погашение ипотеки, остальное он брал себе. Когда арендаторы уехали, новых жильцов не нашлось. Михаил Васильевич не смог оплачивать ипотеку сам и подал на банкротство.

По закону, банк имеет право забрать квартиру у пенсионера, поскольку она находится в залоге. Согласно п. 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 23.12.2020 №4, в некоторых случаях финуправляющий имеет право сдать в аренду жильё банкрота и погасить долг перед кредитором.

Чтобы план сработал, нужно договориться о сдаче жилья в аренду и погашении долга за счёт оплаты аренды с кредитором. Если он одобрит новый график выплат, процесс пойдёт следующим образом:

1. Финуправляющий разместит оферту на аренду недвижимости на специальных электронных торговых площадках.
2. На предложение откликнутся кандидаты.
3. С наиболее надёжным арендатором будет заключён договор.
4. Договор аренды будет утверждён в суде.
5. Отчисления за аренду будут поступать финуправляющему, а он их будет переводить кредитору.

Должник обязан обеспечить финуправляющему беспрепятственный доступ к недвижимости, чтобы тот демонстрировал квартиру потенциальным арендаторам.

6 шагов, чтобы сдать в аренду жильё при банкротстве

Если имущество находится в залоге, а заёмщик проходит банкротство, то для сдачи его в аренду потребуется согласие кредиторов. Вот как происходит этот процесс:

Шаг 1. Определение ключевых условий аренды

Согласуйте с кредиторами сроки аренды, арендную плату, а также затраты на содержание и охрану имущества.

Шаг 2. Оценка стоимости аренды

В зависимости от типа имущества может понадобиться оценка его стоимости для определения арендной платы.

Шаг 3. Поиск арендатора

Конкурсный управляющий может разместить объявление о сдаче имущества в аренду в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и других источниках для привлечения потенциальных арендаторов.

Шаг 4. Проверка арендатора

Перед заключением договора необходимо убедиться в финансовой состоятельности и надежности потенциального арендатора, чтобы он мог поддерживать имущество в сохранности.

Шаг 5. Заключение договора

После согласования всех условий с кредиторами и завершения проверки арендатора заключается договор аренды.

Шаг 6. Утверждение договора в суде

В некоторых случаях, особенно если речь идет о крупных суммах, или возникли спорные вопросы, договор аренды необходимо утвердить в суде.

Все эти шаги направлены на то, чтобы процесс аренды имущества при банкротстве был прозрачным и справедливым, а права кредиторов и арендаторов были защищены.

Все эти шаги направлены на то, чтобы процесс аренды имущества при банкротстве был прозрачным и справедливым, а права кредиторов и арендаторов были защищены.

Риски при сдаче жилья в аренду во время банкротства

При банкротстве могут возникать следующие риски, связанные с договорами аренды:

1. Злоупотребления со стороны управляющего.

Управляющий может сдавать имущество в аренду по очень низкой цене или затягивать процесс банкротства. Это может привести к тому, что активы будут потеряны, и кредиторы не получат свои деньги.

2. Аренду признают невыгодной

Иногда управляющий может утверждать, что аренда не покроет долгов, а значит, жильё рациональнее продать, чем сдать в наём.

3. Низкие цены аренды

Управляющий может заключать договоры аренды по ценам, значительно ниже рыночных, из своих интересов. Тогда расчёты по долгам могут затянуться.

4. Экономическая невыгодность

Договоры аренды, подписанные ранее, могут оказаться убыточными для кредиторов, что затрудняет погашение долгов.

Чтобы защитить интересы обеих сторон, необходимо внимательно следить за процессом аренды, тщательно проверять арендаторов и, если это потребуется, оспаривать действия управляющего в суде. Арбитражный управляющий не всегда поступает честно и следит за соблюдением интересов должника.

Расторжение договора при банкротстве арендодателя

Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя происходит по следующим этапам:

Шаг 1. Подача заявления о банкротстве

Арендодатель подает заявление в арбитражный суд по месту своей регистрации, чтобы признать себя банкротом.

Шаг 2. Введение процедуры банкротства

После принятия заявления суд вводит процедуру банкротства, например внешнее управление или наблюдение.

Шаг 3. Уведомление арендатора

Арендодатель уведомляет арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут из-за банкротства.

Шаг 4. Расторжение договора аренды

После получения уведомления арендатор должен в установленный срок покинуть помещение.

Шаг 5. Возврат имущества

Арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в хорошем состоянии.

Шаг 6. Прекращение обязательств

Как только имущество возвращено, договор аренды считается аннулированным.

Процесс расторжения договора аренды при банкротстве арендодателя достаточно сложен и долгий, поэтому стоит обратиться к профессионалам, которые помогут вам разобраться во всех нюансах и защитить ваши интересы.

Последствия расторжения договора аренды при банкротстве

Когда договор аренды расторгается из-за банкротства, возникают различные последствия и для арендатора, и для арендодателя.

Другие заинтересованные стороны могут попытаться оспорить расторжение договора, если считают, что это противоречит их интересам.

Банкротство арендатора

Если банкрот снимает квартиру, может возникнуть вопрос — как выбить из конкурсной массы деньги на оплату жилья и коммуналки? Обычно должнику выделяют средства в размере прожиточного минимума, но их едва ли хватит на оплату аренды.

Как получить деньги на аренду? Заполнить заявление о повышении прожиточного минимума с указанием причины — необходимости оплачивать аренду. Затем прикрепите к нему следующие документы:

1. Копию паспорта с пропиской или временной регистрацией в арендованном жилье.
2. Выписка ЕГРН об отсутствии другой недвижимости в собственности.
3. Договор аренды жилья.
4. Квитанции об оплате услуг ЖКХ.
5. Выписка из домовой книги с указанием жильцов квартиры.
6. Подтверждение оплаты аренды — расписка арендодателя о получении денег от арендатора.

Набор документов может корректироваться в зависимости от ситуации. Главное, что должен сделать должник, – правильно составить заявление с указанием суммы аренды жилья и приложить все доказательства, что он проживает в этой квартире и исправно за неё платит.

Судебная практика при банкротстве арендатора

Суд рассматривает просьбу должника индивидуально. В одних случаях он удовлетворяет ходатайство, в других – отклоняет. В некоторых случаях решение суда удавалось оспорить. Что на это влияет?

• Наличие другой собственности у банкрота. Если у него есть недвижимость, траты на аренду примут как необоснованные.
• Наличие регистрации по месту жительства. Если её нет, доказательств проживания в квартире будет не хватать.
• Размер и стоимость арендного жилья. Если банкрот арендует роскошный дом, то траты на аренду признают необоснованными.

Рассмотрим конкретные судебные кейсы, когда суд одобрял или отклонял заявление о выделении из конкурсной массы средств на аренду недвижимости банкрота.

Кейс 1. Банкрот снимал квартиру, имея недвижимость в собственности

Кейс 2. Банкрот получил деньги на аренду, но не в полном объёме

Кейс 3. Банкрот не доказал, почему не живёт по месту регистрации

Кейс 4. Прожиточный минимум больше стоимости аренды

Что будет с договором аренды при банкротстве арендатора

Банкротство влияет на должников, у которых есть договоры аренды, таким образом:

1. После признания должника банкротом арендные договоры могут быть изменены или полностью расторгнуты.
2. Новый владелец имущества имеет право изменить условия аренды или вовсе отказаться от договора.

Существуют механизмы, защищающие права арендаторов, например, право на заключение нового договора аренды.

Что делать арендодателю, если квартирант — банкрот

На случай банкротства арендатора для владельца жилья нет никаких законных инструкций или предписаний. Он не является стороной процесса. Всё, что он может, – предоставить все документы квартиранту, чтобы тот подал заявление в суд.

Если арендатора объявили банкротом, он должен получить разрешение суда на выделение средств на оплату аренды квартиры. Если требование удовлетворят, для владельца недвижимости ничего не изменится: оплата будет поступать регулярно и без задержек.

До вступления в силу решения суда необходимо обсудить с арендатором вопрос оплаты – может ли он где-то занять денег. Если арендатор не в состоянии оплатить аренду квартиры, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды.

Чтобы не утратить арендованное жильё при банкротстве, нужно грамотно взвесить все риски и составить ходатайства в суд. Заняться этим может квалифицированный юрист. Наши специалисты бесплатно подскажут, какая юридическая фирма поможет вам решить вопросы с недвижимостью при банкротстве.

Образцы документов

Заявление финансовому управляющему о выдаче прожиточного минимума