И квартиру оставить, и долги списать: как будет работать новый закон о банкротстве с ипотекой 2025
Юристы объяснили, как сохранить ипотечную квартиру при списании долгов по новому закону о банкротстве с ипотекой.
Без майнинга и крипты. Реальные 20 000 ₽ за рекомендацию в агентской программе КредитНет!
До сих пор банкротство с ипотекой было рискованным делом: чаще всего кредитор не шёл на уступки, и квартира отходила банку. Должник оставался без крыши над головой. Такое положение дел выгодно только банку: он сначала получил от должника деньги, а теперь у него в руках оказывается ещё недвижимость, которая дорожает с каждым годом.
23 июля 2024 года Госдума приняла закон о защите ипотечного жилья при банкротстве. Теперь шансы сохранить квартиру станут значительно выше. В этой статье разберемся, как будет работать новый закон о банкротстве с ипотекой, проанализируем условия и риски.
Как раньше работал закон о банкротстве с ипотекой
По данным арбитражного управляющего Кимы Чахоян, 30% должников, обращающихся за банкротством, имеют ипотечное жильё. Обычно они параллельно платят потребительские кредиты, долги по кредитным картам, микрозаймы. Все эти мелкие займы создают дополнительную нагрузку на бюджет должника.
Подберем вам надежную компанию по банкротству с рассрочкой от 5 000 ₽/мес. Вам спишут долги по 127-ФЗ под ключ с учетом набежавших процентов, штрафов и неустоек.
Подберем вам компании самыми щадящими ценами.
Выберем компании, которые гарантируют возврат в случае несписания долга.
Проконсультируем вас по любым вопросам процедуры банкротства.
Оставьте свой номер телефона и наши юристы проконсультируют вас о нюансах процедуры банкротства и расскажут про лучшие юридические компании вашего города. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает.
Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время и подробно ответим на все ваши вопросы.
Бывают случаи, когда платить ипотеку есть возможность, да и терять недвижимость не хочется, но рассчитаться с остальными долгами не получается. Раньше, по общим правилам, все задолженности объединялись в общую конкурсную массу. Нет возможности платить мелкий заём — прощаешься и с ипотекой. Должник оставался не только без кредитов и ипотеки, но и без жилья. Однако судебная практика знает исключения.
Сохранение ипотечного жилья: судебные прецеденты
В 2021 году был установлен первый судебный прецедент, позволяющий должнику сохранить свою ипотечную квартиру. Конституционный суд удовлетворил запрос пары, объявившей себя банкротом, и выделил им 3,8 миллиона рублей из конкурсной массы для покупки нового жилья.
В судебной практике были случаи, когда ипотечное жильё не реализовали при банкротстве. Например, должник договорился с банком и на особых условиях рассчитался с долгом.
Арбитражный управляющий Антон Демидов привёл конкретный пример: Сбербанк заключил мировое соглашение с должником по ипотеке, но только при условии погашения долга и по потребительскому кредиту. Таким образом, если у должника есть ипотека и другие кредиты в одном банке, мирового соглашения можно добиться только выплатив другие кредиты.
Это демонстрирует одну из возможностей реализации нового закона. Пока конкретики о механизме его применения нет, поэтому мы демонстрируем возможные варианты развития событий, которые допустимы с юридической точки зрения или ранее применялись в судах.
Ранее в законодательстве не существовало ясных норм, защищающих граждан, которые теряют единственное жильё при банкротстве. Также не было гарантий на жилищные права, что противоречило Конституции. В связи с этим возникла необходимость в изменении закона о банкротстве.
Суть нового закона о банкротстве с ипотекой
Госдума приняла закон, который защищает ипотечную квартиру от продажи в рамках банкротства, если это единственное жильё заёмщика.
Вместо реализации квартиры должник может выбрать: заключить мировое соглашение, передать долг третьему лицу или реструктурировать задолженности. Как будет работать каждый способ – поясним ниже.
Если должник решит заключить мировое соглашение, но другие кредиторы не дадут согласие, он всё равно сможет договориться с банком, выдавшим ипотеку. Даже если финансовый управляющий не будет поддерживать идею мирового соглашения, это не станет препятствием для заключения договорённости.
Кима Чахоянведущий юрист— Из-за того, что ипотечное жильё является залоговым, до этого проходить банкротство с ипотекой было сложно. Люди это имущество теряли. С учётом текущих поправок, если у человека есть ипотечное жильё и оно является единственным для должника, можно списать долги по кредиткам, займам и не утратить жильё. Это хорошая тенденция для самих должников, — считает Кима Чахоян.
Пока что этот механизм существует только в теории. Как он будет реализован на практике, станет известно в августе, после подписания закона президентом и одобрения Советом Федерации. Наши эксперты поделились несколькими предположениями о том, как новая норма может работать в реальной жизни.
Сценарий 1: переуступка долга
Если у должника осталась небольшая сумма по ипотечному долгу, он может привлечь третье лицо – родственника, друга или коллегу по работе. Например, отец может выплатить остаток ипотеки за должника. В результате залоговое жилье удается сохранить.
При этом должнику не нужно согласие других кредиторов: банков и МФО. Долги перед ними спишут после процедуры банкротства.
Однако через три года после выплаты ипотеки это третье лицо сможет требовать возврат долга, если должник не выполнит свои обязательства.
Эксперт добавил, что пока неизвестно, будет ли проверяться финансовая состоятельность третьего лица, на которого осуществляется переуступка долга. Вероятно, он будет выступать как созаёмщик или поручитель.
Одним из способов реализации нового закона является переуступка. Третье лицо может выкупить долг у банка по более низкой цене, после чего должник будет платить не банку, а человеку, который выкупил долг. Обычно это родственники или друзья, как отмечает эксперт.
Сценарий 2: мировое соглашение
Не всегда первый вариант сработает. Когда долг выплачен менее чем наполовину, будет непросто найти желающего рассчитаться с банком.
Например, долг по ипотеке составляет 10 млн руб., а оставшаяся сумма к выплате – 5 млн руб. Должник платил 5 лет, впереди ещё столько же. Найти третье лицо, которое оплатит эту сумму, может быть сложно. Должник потерял заработок, либо на него навалились долги по другим кредитам. Платить всё одновременно он не может. На помощь приходит новая статья закона. Вместо привлечения третьего лица между кредитором и должником можно заключить мировое соглашение. В рамках этого соглашения устанавливается новый график платежей, который помогает должнику расплатиться с кредитором.
Если должник сам погашает долг по договору, он будет использовать для платежей деньги, которые арбитражный управляющий выделяет ему на прожиточный минимум. При этом заключение мирового соглашения не является основанием для прекращения дела о банкротстве по остальным задолженностям.
При заключении мирового соглашения должник продолжает выплачивать ипотеку, но все остальные кредиты и займы, которые у него есть, списываются. Должник останется обязанным только по ипотечному кредиту.
В рамках мирового соглашения он может получить новый график платежей для ипотеки, либо сохранить существующий – это будет зависеть от того, какие условия согласует должник с банком.
Ранее подобный сценарий действовал в случае с военной ипотекой. На время действия контракта с Минобороны РФ ипотеку за военного платила особая организация — Росвоенипотека. Если накапливалась задолженность, кредитор вёл переговоры и с непосредственным заёмщиком, и с посредником – Росвоенипотекой. Организация могла изменить график выплат, а не подавать на банкротство, поскольку у Росвоенипотеки были ресурсы для расчёта по долгу.
Мировое соглашение выгодно и должнику, и банку
Когда должник проходит процедуру банкротства по новому правилу, он продолжает выплачивать ипотеку, и банк не теряет свои процентные доходы.
Для должников такая ситуация оборачивается спасением: они могут сохранить своё жильё, а остальные долги будут списаны.
Однако бывают случаи, когда банки не согласны на мировое соглашение. Заключать договорённость или нет – это их исключительное право, а не обязанность. Закон не обязывает кредитора заключать мировое соглашение с заёмщиком, которому он выдал ипотечный кредит.
Если кредитор не выходит на связь, можно обратиться в суд и потребовать, чтобы банк дал обратную связь. Однако суд не может заставить кредитора согласиться на ваши условия.
Сценарий 3: реструктуризация
Реструктуризация долгов — это процесс изменения графика платежей по задолженностям должника через суд. Это значит, что устанавливается новый план, по которому должник будет возвращать долги.
Ключевой фактор – доход должника. Не все смогут подойти под этот критерий. Доходов должно быть достаточно для покрытия долга, содержания себя и иждивенцев. Последнее рассчитывается на основе прожиточного минимума для должника, его детей, пожилых людей и инвалидов, находящихся на попечении.
Приведём пример. Должник, у которого нет иждивенцев, хочет одобрить реструктуризацию в банкротстве по долгу в 2 млн руб. Обычно реструктуризация выдаётся на 3-5 лет. Допустим, суд одобрит реструктуризацию на 4 года. Тогда ему потребуется платить ежемесячно около 42 тыс. руб. Чтобы выжить, по общему правилу, ему хватает прожиточного минимума — 16 844 руб. Итого, для одобрения реструктуризации нужно иметь порядка 60 тыс. руб. официального дохода. Если же у должника на содержании есть дети или пожилые люди, то к этой сумме добавляется еще от 10 до 20 тыс. руб.
На практике такие должники с высоким уровнем дохода встречаются нечасто, поэтому реструктуризация возможна лишь в 10% случаев от общего числа дел о банкротстве. Это значит, что большинство должников не проходит по критериям для получения реструктуризации.
Какой сценарий при банкротстве оптимален для вас – бесплатно проверит наш юрист. Он подробно разберёт ваш случай и расскажет, какие есть риски, какое имущество можно сохранить. Связаться с ним можно по форме ниже или по телефону.
Должник допустил просрочки по мировому соглашению – что дальше?
Даже если у должника есть просрочки по графику, который он согласовал в мировом соглашении, это не является критической проблемой. В рамках мирового соглашения учитываются случаи, когда должник не смог внести платёж вовремя.
Если нет серьезных оснований для завершения дела о банкротстве, должник продолжает выполнять обязательства по мировому соглашению. В это же время остальные процедуры в банкротстве продолжают действовать. За другие долги могут реализовать имущество, снять средства со счетов. Это значит, что дело о банкротстве не прекращается, даже если должник договорился с одним из своих кредиторов по ипотеке.
Однако, если должник снова не внесёт очередной платёж, кредитор имеет право, при условии что процедура банкротства ещё не завершена, подать ходатайство о реализации имущества должника. Это означает, что кредитор продаёт на торгах залоговую квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
Если же процедура банкротства уже завершена, то кредитор может потребовать взыскания залогового имущества, то есть, того имущества, которое было предоставлено как гарантия кредита. Для этого он обращается в суд с иском.
Важно ли мнение арбитражного управляющего?
В новых поправках к закону о банкротстве сказано, что мнение арбитражного управляющего не обязательно должно учитываться при одобрении мирового соглашения в суде. Мы обсудили, как это будет работать на практике, с финансовым управляющим.
Арбитражный управляющий Кима Чахоян рассказала, что при составлении мирного соглашения нужно, чтобы возможности должника совпадали с требованиями кредитора. Никто не игнорирует мнение арбитражного управляющего. Однако его несогласие не является основанием для отклонения мирового соглашения.
Например, если у должника есть ипотечное жильё, он может попытаться сохранить его в рамках мирного соглашения. Если же арбитражный управляющий не согласен с такими условиями, это не станет преградой для суда, который всё равно может одобрить и утвердить такое соглашение.
То есть, мнение арбитражного управляющего важно, но не является решающим. Мировое соглашение остаётся договорённостью между банком и должником, и их согласие имеет превалирующее значение.
Когда примут закон о банкротстве с ипотекой
По закону, после одобрения в Госдуме инициатива переходит на рассмотрение в Совет Федерации. Законопроект отправили туда 23 июля.
Первый день рассмотрения – 24 июля. Прибавляем ещё 14 дней и получаем крайний срок, к которому Совфед одобрит или отправит на доработку законопроект.
Если у вас большой долг по ипотеке и другим займам, сейчас благоприятное время для списания долгов. Банкротство по новым правилам даёт шансы для сохранения имущества должника.
Но перед началом процедуры важно оценить свои риски, чтобы понять, выгодно ли списывать долги. Лучше всего проконсультироваться со специалистом, который разработает индивидуальную стратегию для минимизации потерь.
Как найти надёжную компанию для списания долгов — подскажет бесплатно наш юрист. Связаться с нами можно по форме ниже и по телефону.
Вопросы к статье
Если Совет Федерации одобрит законопроект, он вступит в силу 7 августа 2024 года.
Ипотечное жильё можно сохранить, если оно является единственным для должника.
Нет, заключать мировое соглашение — это право, а не обязанность кредитора. Но через суд можно призвать банк к ответу на ваш запрос, если он игнорирует вас.
Остались вопросы?
Не знаете, какая компания подойдёт именно вам?
Подскажем на консультации!
Спасибо за обратную связь.
Также сообщаем вам, что вы теперь зарегистрированы в нашем сервисе и можете пользоваться всеми его преимуществами.
Спасибо за вашу отзывчивость, но повторно отзыв оставить не получится. Вы можете так же найти на нашем сайте юриста и арбитражного управляющего с которыми вы проходили процедуру банкротства и поделиться мнением о них
Через код можно получить повторно