Продать квартиру нельзя оставить: практика российских судов по банкротству с ипотекой

В судебной практике были случаи, когда ипотечное жильё оставалось у банкрота – разбираем 3 ярких кейса.

Ипотечное жильё всегда было «камнем преткновения» между должником и кредитором в процедуре банкротства. Заёмщик рисковал остаться без жилья, даже если проблема была не в ипотеке, а в долгах по другим кредитам или кредитным картам. 

Банк, в свою очередь, получал недвижимость, которая не всегда была рентабельна. После изъятия дома у банкрота жильё могло не продаться – например, если это домик в деревне или квартира в старом доме отдалённого района в небольшом городе. 

Таким образом, на реализации недвижимости не всегда выигрывал даже кредитор. А если говорить о должнике, то практически всегда он оставался без крыши над головой – тут не позавидуешь. 

Чтобы удовлетворить интересы сторон, суд мог идти на уступки и делать исключения из правил. Какими они были – разберём подробно в обзоре судебной практики при банкротстве с ипотекой.

Ипотека и банкротство: главные цифры на 2024 год

Ипотечный рынок в июне 2024 года демонстрирует активный рост как в сегменте кредитов с господдержкой, так и среди рыночных ипотек. Этот год ознаменовался сворачиванием или ограничением многих льготных программ. 

Рыночная ипотека бьёт рекорды: после недавнего повышения ключевой ставки ЦБ банки стали выдавать ипотеку под 19-23% годовых. Как подсчитали экономисты, при таком раскладе заёмщик переплачивает до 500% от суммы долга. Сомнительная выгода. Однако должников это не останавливает.

В июне 2024 года сумма ипотечных кредитов увеличилась на 586 млрд руб. С начала года общий рост составил 1,65 трлн рублей.

Доля ипотеки с господдержкой:

• В июне 2024 года доля ипотечных кредитов с государственной поддержкой составила 80%.
• По всем типам программ наблюдается рекордный прирост.

Рынок ипотеки без господдержки:

• Рыночная ипотека также показала рост, увеличившись на 28%.
• Это является максимальным показателем с декабря 2023 года.

До рекорда по чистому приросту задолженности по кредитам физлиц в июне 2024 года не хватило совсем чуть-чуть, суммарно люди взяли в долг 963 млрд руб. (рекорд был в августе 2023 года — 978 млрд руб.

Арбитражный управляющий Кима Чахоян рассказала нам, что, по её опыту 30% должников, которые идут в банкротство, имеют задолженности по ипотеке. Часто они сопряжены с другими долгами. 

Что говорит закон

Ранее банкротство с ипотекой было возможно в неразрывной связи с другими долгами. Пройти банкротство по одной задолженности, но продолжать платить другую, было невозможно.

Так происходило в большинстве случаев. Однако недавно Госдума приняла новый закон, который позволяет сохранить ипотечное жильё при банкротстве, даже если у заёмщика есть долги по другим займам. Главное условие — ипотечная недвижимость должна быть единственной для должника. Это нужно, чтобы при списании долгов человек не остался без крыши над головой. 

Есть ли в вашем случае риск лишиться залоговой квартиры и как её защитить — бесплатно проверит наш юрист. Также он посоветует вам компанию по списанию долгов, которая опытна в решении подобных дел. Связаться с нами можно по форме ниже и по телефону.

Судебная практика банкротства с ипотекой: 3 ярких кейса

Задолго до принятия закона суды стали прибегать к такой практике, чтобы разными путями договариваться с банком-кредитором и не продавать залоговое жильё за долги. 

Банкротство c ипотекой: что будет с единственным жильем

22 августа 2024

Но бывали и обратные случаи, когда единственное жильё признавали роскошным, продавали, и на часть от суммы с продажи должник приобретал новое, более скромное жильё. 

Разберём несколько кейсов, когда суды принимали противоположные позиции по одному и тому же вопросу.

Кейс 1. Погасить потребкредит, чтобы сохранить ипотеку

В судебной практике были случаи, когда жилье, купленное в ипотеку, не продавалось, даже если должник объявлял о банкротстве. 

Кейс 2. Суд потребовал продать единственное жильё 

Весной 2021 года Конституционный суд предложил частично снять запрет на изъятие у должников их единственного жилья. Суд отметил, что правило может быть изменено в определённых ситуациях.

Постановление вышло после того, как в Конституционный суд обратились для взыскания жилья. В данном деле речь идет о жителе Калужской области по имени Иван Ревков, который в 1999 году одолжил своей знакомой 772 тыс. руб. Она так и не вернула ему долг, и Ревков несколько раз обращался в суд. Суд признал его требования законными, но все попытки взыскать деньги оказались безуспешными.

В 2009 году его знакомая купила квартиру площадью 110 квадратных метров. Спустя десять лет, в 2019 году, она подала на банкротство. К тому времени сумма долга, которая была увеличена с учетом инфляции и других факторов судом, достигла 4,5 млн руб.

Так как квартира была единственной недвижимостью у женщины, суд решил оставить ее в собственности, ссылаясь на Конституцию РФ, которая регламентирует право каждого человека на неприкосновенность жилища. Областной арбитражный суд и кассационные инстанции подтвердили это решение, не изменяя его.

Тогда кредитор Иван Ревков пошёл в Конституционный суд с жалобой. В КС напомнили, что обращать взыскание запрещено только на жильё, удовлетворяющее минимальным потребностям человека, а просторное жильё должницы уже можно признать роскошным и реализовать, выделив сумму на покупку более скромной недвижимости. 

Однако в ГПК до сих пор не существует нормы, которая бы чётко определяла границу между роскошным и скромным жильём, которое взыскать нельзя. На это же указал и Конституционный суд. 

Итог: квартира должницы была продана, а Иван Ревков получил одолженные деньги с продажи квартиры. Часть средств от реализации жилья была возвращена должнику, чтобы тот смог приобрести новую квартиру.

Кейс 3. За долги жены-созаёмщицы семья не потеряла единственное жильё 

В судебной практике был случай, когда супруги взяли ипотеку вместе, но у них был раздельный бюджет. У жены возникли личные долги, и она не могла платить свою часть по ипотеке. 

Она не хотела сохранять квартиру. А вот ее супруг, наоборот, хотел оставить жильё — он исправно платил по кредиту и был готов взять на себя все обязательства.

Залоговым кредитором был один из крупнейших банков России, который отказался обсуждать ситуацию с клиентами индивидуально. Поэтому пришлось утверждать мировое соглашение в суде. 

На тот момент такая практика была новой, поэтому дело длилось около двух лет. Однако в итоге супруги добились того, что долги жены были списаны, а муж смог сохранить свою обязанность по выплате кредита за ипотечную квартиру, которая была единственным жильём в семье.

Сейчас подобные дела разрешаются быстрее, потому что разработан четкий алгоритм действий. Нужно только убедить суд и кредитора, что соглашение необходимо и обоснованно.

Позиция Верховного суда по банкротству с ипотечным жильём

В 2021 году Верховный суд вынес решение по поводу спора о двух квартирах должника, которые он объединил в одну большую во время процедуры банкротства. 

Верховный суд также разрешил учитывать мнение должника о том, какое имущество продавать в первую очередь, если нужно расплатиться с кредиторами.

Подробнее о деле. В 2005 году Александр Поздеев, который был директором крупной компании «ЗУМК-Инжиниринг» и президентом группы ЗУМК, вложил деньги в строительство многоэтажного дома в Перми. В следующем году он вместе с женой получил две просторные квартиры: одна была площадью 229 кв.м., а другая — 459,6 кв. м. Они находились недалеко от центра города с красивым видом на реку Каму.

Однако супруги так и не смогли переехать в новостройку. Ремонт затянулся, и в течение этого времени Поздеевы были вынуждены снимать квартиру неподалеку. Когда у Александра возникли финансовые трудности, и платить за съемное жилье стало сложно, его жена с детьми переехали к его теще. Сам же Александр остался в новом жилье, где ремонт так и не завершился.

После того как Александр Поздеев начал процедуру банкротств, в конкурсную массу вошли две квартиры, которыми он владел вместе с женой, а также четыре земельных участка, помещение и дом. Кроме того, он имел доли в компаниях: 87% уставного капитала в ООО «ЗУМК-Инвест» (стоимость 21,4 миллиона рублей) и 95% уставного капитала в «ЗУМК-Инжиниринг» (стоимость 69,1 миллиона рублей), а также доли в ряде других компаний.

Что касается квартир Поздеева, их судьбу решали российские арбитражные суды. После начала процедуры банкротства в 2017 году бизнесмен получил разрешение на перепланировку, после которой две квартиры были объединены в одну большую площадью 688 кв. м. 

Поздеев запросил исключить это жилое помещение из конкурсной массы, заявив, что оно является единственным жильём для его семьи. 

В то же время финансовый управляющий Егор Непомнящих выступил с другой просьбой: он обратился в суд с требованием утвердить порядок продажи обеих квартир, так как по данным из ЕГРН они все еще значились как отдельные объекты недвижимости (дело № А50-34786/2017).

Тут позиции разных судов разошлись.Арбитражный суд Пермского края пришел к выводу, что жилье Поздеева чересчур большое для семьи и считается роскошным, а значит, допустимым для взыскания. Суд первой инстанции решил, что квартиры необходимо продать, а Поздееву с семьей нужно купить новое жилье, которое будет соответствовать минимальным социальным нормам по площади на человека.

Окружной суд придерживался более строгой позиции. Спорная «двойная квартира» – это единственное жилье Поздеева с одним входом, и разделить ее на два отдельных помещения можно только с помощью серьезного ремонта. Арбитражный суд Уральского округа отметил, что в законе нет четких правил о том, как заменять одно жилье на другое, и исключил 688-метровую квартиру из конкурсной массы.

Однако кредитор Росэксимбанк подал жалобу в Верховный суд, указав на недобросовестные действия должника. Заседание по делу прошло 21 января, на котором выступили обе стороны процесса.

Верховный суд опубликовал решение по делу. В постановлении еще раз отмечалось, что законодательство не объясняет, как продавать единственное жилье должника, если оно не соответствует критериям разумности. Что это за критерии – в законе точно не указано. 

Суд подчеркнул, что нет правил для замены роскошного жилья на необходимое. Это означает, что должник может сохранить одно жилье, даже если оно роскошное. 

Также временное проживание в другом месте не дает кредиторам права требовать единственное жилье. Поэтому ВС признал неправомерным решение судов предыдущих инстанций о продаже обеих квартир Поздеева с обязательством приобрести «более скромное» жилье. Хотя, как мы помним из предыдущего кейса, суды не всегда занимают такую позицию.

Как новый закон решает проблему ипотечного жилья в банкротстве 

Госдума приняла закон, который защищает квартиры, купленные в ипотеку, от продажи в случае банкротства, если это единственное жилье заемщика.

Теперь должник вместо того, чтобы продавать квартиру, может договориться с банком:

1. Заключить мировое соглашение.
2. Передать долг третьему лицу.
3. Реструктурировать задолженность.

Если должник решит заключить мировое соглашение, но другие кредиторы не согласятся с этим, у него все равно есть возможность договориться с банком, выдавшим ипотеку. Даже если финансовый управляющий будет против этой идеи, это не помешает заключению соглашения с банком.

Но перед началом процедуры важно оценить свои риски, чтобы понять, выгодно ли списывать долги. Лучше всего проконсультироваться со специалистом, который разработает индивидуальную стратегию для минимизации потерь. 

Как найти надёжную компанию для списания долгов — подскажет бесплатно наш юрист. Связаться с нами можно по форме ниже и по телефону.