Права добросовестных покупателей при банкротстве продавца: актуальная информация на 2025 год

Внимательная проверка квартиры при покупке поможет доказать добросовестность покупателя и сохранить квартиру.

Вы недавно купили квартиру и уже справляете новоселье, как вдруг, нежданно-негаданно ее у вас отбирают. За что? В ряде случаев вы можете быть ни при чем – просто продавец вздумал банкротиться до истечения трех лет с момента оформления договора купли-продажи. В этом случае финансовый управляющий имеет полное право оспорить сделку суде и реализовать имущество в счет погашения долга продавца.

В статье разберем, есть ли шанс получить с продавца деньги за квартиру, что такое добросовестный покупатель, как ему соответствовать, как избежать такой ловушки и что делать если вы в нее все-таки попали.

Кто такой добросовестный покупатель

Ряд сделок с недвижимостью могут быть оспорены в судебном порядке. Они могут быть признаны недействительными или ничтожными. В результате радость от покупки омрачается необходимостью возврата жилья. Процедура может проходить двумя способами:

1. Как двусторонняя реституция – при этом покупатель возвращает квартиру, а продавец отдает деньги.
2. В виде виндикации – в данном случае все печальнее, и недвижимость изымается без необходимости возврата денежных средств продавцом.

Деньги бывший владелец не обязан возвращать, если жилье продали, используя поддельные документы, например. доверенность. В этом случае новый и не очень удачливый собственник все же может получить компенсацию за понесенные убытки. Для этого нужно в судебном порядке быть признанным добросовестным покупателем. В ряде случае этот статус может помочь отстоять квартиру, и тогда ее не придется возвращать продавцу-банкроту.

Купил гараж с долгами: кто платит – вы или гаражный кооператив?

20 февраля 2024

Иными словами, если суд примет решение о том, что продавец не является добросовестным, то жилье однозначно отберут. А если вы сможете доказать, что были добросовестны в сделке, то, вполне возможно, квартира останется у вас или как минимум за нее получите деньги.

Все эти мероприятия регламентированы п. 1 ст. 302 ГК РФ. Закон акцентирует внимание на ключевом моменте – покупатель не знал о намерениях продавца подавать на банкротство. То есть, если вы предполагали, могли знать, догадывались, что продавец задумал превратить имущество в деньги и вывести их из конкурсной массы, то о добросовестности не стоит и говорить. В этом случае суд может отметить, что вы, как покупатель, не были в должной мере осмотрительны и потому сами виноваты в утрате денег.

6 случаев, когда сделки с недвижимостью признают недействительными

Если гражданин инициировал банкротство, а за ним числятся сделки с недвижимостью за последние три года, то суд может их признать недействительными. Давайте разберем подробнее, каких типов бывают недействительные сделки и чем они характеризуются.

Основные причины признания сделки недействительной:

1. Приобретение доли в доме, квартире без согласия всех собственников жилья.
2. Продавец подал на банкротство, но трехлетний срок еще не вышел.
3. Сделка проведена человеком, не имеющим на то законных полномочий. То есть попросту признанным недееспособным из-за алкоголя и психотропных веществ.
4. Обнаружены скрытые собственники. Их нет в выписке ЕГРН, потому проверять их наличие нужно с особой тщательностью. Например, была приватизирована квартира без учета интересов несовершеннолетних детей. Иначе говоря, им не выделили долю. Достигнув возраста совершеннолетия такие дети могут вспомнить своих правах и подать в суд. То же самое можно сказать о пропавшем без вести человеке, даже если его уже выписали из квартиры.
5. Жилье прежними собственниками было куплено с использованием материнского капитала. Рассматривается случай, когда «забыли» выделить доли детям.
6. Сделка купли-продажи была проведена для вида. К таким относят мнимые сделки, которые несут только видимость смены собственника.

Признание сделки недействительной в банкротстве

Только арбитражный суд может признать куплю-продажу недействительной. Иск может подать финуправляющий или кредитор в любой момент до вынесения судьей вердикта о банкротстве. Для этого истцам нужно предоставить доказательства нелегальности сделки. Ответчик будет не виновен до тех пор, пока не получится доказать обратное. Потому что в нашей стране действует презумпция невиновности.

Перечислим основания для признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства:

• Квартира была продана, когда у собственника уже были долги.
• Продавец, зная о предстоящем банкротстве, распродал имущество и потратил деньги на иные нужды вместо погашения долгов.
• Продажа квартиры ущемила права кредиторов.
• Квартира продана за очень низкую цену.
• Жилье приобрел родственник.
• Квартира была не продана, а подарена.
• Продажа была для вида. То есть сделка не повлияла на факт использования продавцом жилплощади.
• Документы оформлены с ошибками, например, сам договор.

Сделка считается подозрительной, если совпадает хотя бы один пункт из перечня. В этом случае есть все шансы оспорить сделку.

Если же вы сами хотите списать свой долг, но сомневаетесь, стоит ли это делать, – запишитесь на консультацию к нашим юристам бесплатно. Они подскажут, попадут ли ваши сделки в зону риска и что можно сделать в вашей ситуации, если банкротство вдруг не подойдет.

Мы обязательно поможем подобрать надежную компанию по банкротству. На услуги заключается договор, согласно которому деньги будут возвращены, если суд не спишет долг.

Последствия признания сделки недействительной в банкротстве для добросовестного приобретателя

Институт банкротства в нашей стране действует далеко не первый год, тем не менее многие граждане раз за разом делают для себя открытия в ряде вопросов. Например, арест и реализация жилья. В случае с банкротом все понятно – единственное жилье оставят, остальные квартиры и дома заберут, продадут на торгах и оплатят долги или их часть. Но если будущий банкрот, продал квартиру ни в чем не повинному добропорядочному гражданину, то сделку могут признать недействительной.

Давайте рассмотрим, что это означает и чем грозит покупателю:

1. Потерей времени.
2. Необходимостью участия в судебных слушаниях.
3. Утратой жилплощади.

Что же делать добросовестному приобретателю при признании сделки недействительной?

• Если суд принял решение о признании сделки недействительной, то нужно подать заявление о признании вас добросовестным продавцом и выплате компенсации.
• Если компенсация не назначена, то нужно заявить о внесении вас в список кредиторов. Так будет шанс получить деньги за квартиру или часть стоимости жилья.
• Вам не придется собирать вещи сразу после выхода из зала суда. Вы имеете право жить в приобретенном жилье, пока не получите деньги от бывшего владельца или компенсацию, если такая была присуждена.
• В случае когда деньги получены, но выехать некуда или нет возможности, то ходатайствуйте в арбитражный суд, который разбирал дело о банкротстве, о продлении срока пользования жилплощадью. Суд может дать еще 6 месяцев с момента получения денег для переезда.

Шансы на добровольный возврат денег продавцом малы. Но летом 2023 года были приняты поправки к Закону о банкротстве. Согласно им вы можете выкупить отчужденную квартиру по льготной стоимости. Но есть условия:

• касается недействительных сделок, которые не ставят кредитора в невыгодное финансовое положение;
• купленная у банкрота квартира должна быть единственным жильем.

По этой причине огромный круг покупателей находится в зоне риска, если игнорирует возможность проконсультироваться перед куплей-продажей с юристом.

Как уберечь себя от покупки проблемного жилья

Самый лучший выход – обратится к юристам за правовым заключением по планируемой сделке купли-продажи. Этот документ поможет в случае признания добросовестным покупателем, в процедуре признания сделки недействительной предоставит новому владельцу хорошие шансы на сохранение квартиры, не даст купить проблемную квартиру, избавит от юридических проблем с приобретением в будущем.

Кроме того, непременно заключите договор титульного страхования. В этом случае вы страхуете на собственность, а право собственности. То есть, если вы утратите право на собственность, то получите страховую выплату. Такой договор заключается на три года и выглядит вот так.

Если вы намерены проверять жилье самостоятельно, то вам следует сделать следующее:

• запросите справку о том, что продавец не наблюдается в нарко- и психдиспансерах;
• узнайте в БКИ о наличии открытых исполнительных производств;
• узнайте, как квартира попала к продавцу;
• проверьте, кто прописан в жилплощади;
• поговорите с соседями и узнайте, кто тут еще проживал и что с ними стало;
• договоритесь с продавцом о передаче документов при помощи актов приема-передачи;
• выясните, может ли кто еще претендовать на жилплощадь: недееспособные лица, безвести пропавшие, дети.
• если у продавца есть несовершеннолетние дети, узнайте, выделены ли им доли и даст ли опека разрешение на продажу жилья;
• в случае продажи по доверенности, проверьте ее подлинность у нотариуса.

Факт обращения к юристам или самостоятельный сбор информации, подтверждение ее справками, актами для суда будет основанием признать вас осмотрительным, а значит, добросовестным покупателем. Это гарантирует возмещение средств.

Если деньги были свои и не последние, то можно этот момент пережить и спокойно дождаться компенсации. Что же делать тем, кто остался без возмещения ущерба, без квадратных метров, в которые вложил кредитные средства? В этом случае нужно продолжать платить кредит. Но если финансовые возможности на пределе, каждый последующий платеж дается тяжелее предыдущего и начались просрочки, то стоит обратиться к нашим юристам. Они проконсультируют бесплатно и разберут вашу ситуацию с целью поиска выхода из нее. Вполне возможно, вам будет лучше не погружаться в бездонную долговую яму, а списать долги в процедуре банкротства. Мы подберем компанию, которая помогла уже многим людям начать жизнь без долгов.

Образцы заявлений: