Микрозайм под залог недвижимости – как не потерять собственность

Можно ли сегодня оформить микрокредит под залог недвижимости? Удастся ли получить крупную сумму в МФО?

5 лет назад МФО активно пользовались разрешением выдавать микрозаймы под залог квартиры или другой недвижимости своим заемщикам. В итоге из-за «драконовских» процентов и жестких условий выплат у заемщиков начались массовые проблемы, потеря жилья и пр. Получив на руки 50-60 тысяч рублей, человек закладывал квартиру и терял ее.

В итоге в 2019 году были приняты поправки в закон № 271, которые запретили МФО выдавать микрокредиты под залог жилой недвижимости. Исключение составляют коммерческие помещения, гаражи, долевая собственность.

Можно ли сегодня получить микрозайм под залог недвижимости, законно ли это и как избежать потери своей собственности?   

Что такое микрозайм под залог недвижимости

Деятельность МФО регулируется Центробанком РФ, но в отличие от банков, лицензий организации не имеют, есть только запись в реестре ЦБ РФ и свидетельство. МФО не имеют права кредитовать граждан в иностранной валюте и работать на рынке ценных бумаг. Выдавать людям организации могут до 1 млн рублей. Как известно, схема выдачи займа также отличается от банковской по срокам и процентам.

В целом получить заем в микрофинансовой организации проще, даже если у заемщика плохая кредитная история, МФО с большей вероятностью одобрит ему микрозайм. Взять займ под залог недвижимости также реально.

Несмотря на законодательный запрет МФО продолжают выдавать микрозаймы под залог недвижимости, имущества. Они обходят нормы закона и в качестве имущества рассматривают квартиры, дома, земельные участки, автомобили.

Выгодно ли брать микрозайм под залог недвижимости? Нет. Единственное преимущество залогового микрозайма: он оформляется гораздо быстрее, чем кредит под залог квартиры в банке. Оценка собственности проводится довольно поверхностно, цена занижается, но если деньги человеку нужны срочно, он соглашается на любые условия.

Риски при такой сделке серьезные, ведь проценты высокие, сроки кредитования очень короткие, а штрафные санкции существенные.  

Как проходит такая сделка? Допустим, вам срочно нужна крупная сумма, лечение, реабилитация и т. п. Кредит в банке не дают, вы ищете предложение от МФО и, конечно, находите его. Условие одно – крупная сумма выдается только под залог недвижимости. У вас есть квартира, которая досталась вам от родственников. Вы решаетесь оформить микрозайм под залог.  

• вы берете все документы (свой паспорт, свидетельство о собственности на квартиру);
• подписываете договор на микрозайм с МФО;
• оформляете обременение через Росреестр на квартиру.

Следует понимать, что больше 50% от стоимости жилья МФО не даст. Поэтому если возникнут сложности с возвратом денег микрофинансовой организации вы реально можете потерять квартиру, добровольно отдав ее МФО, за полцены.

Также не забывайте, что официально микрозаймы под залог квартиры запрещены. Поэтому схема договора и всей сделки будет мошеннической. Есть некоторые исключения, когда залог в виде жилой недвижимости (дома или квартиры) у МФО возможен:

• заем выдается на бизнес;
• в управлении МФО участвует государство;
• квартира или дом не являются жильем для заемщика.

Таким образом, сегодня взять микрозайм под залог квартиры можно только, если эта собственность у заемщика не единственная, и он в ней не проживает.

Какие схемы применяют МФО сегодня

Итак, залог жилой недвижимости в МФО запрещен законом. Почему же займы выдаются до сих пор и даже рекламируются?

МФО нашли выход, и в сложной ситуации люди не видят подвоха, доверяют МФО и берут деньги.

Схема следующая:

• заемщику требуется крупная сумма, и он обращается в МФО;
• менеджер утверждает, что заем возможен только под залог;
• оформить прямой залог на жилье невозможно по закону, и вам предлагается вариант оформления купли-продажи недвижимости или дарения, а после полной выплаты займа, эта сделка аннулируется;
• в договоре прописывается возможность обратно выкупить жилье, аннулировать сделку и пр.;
• вы оформляете заем, вам выдают деньги, вы живете, платите по долгу, но через некоторое время замечаете, что сумма долга не уменьшается, несмотря на график платежей;
• когда заканчивается срок микрозайма, человек с которым вы оформили сделку от МФО, требует освободить квартиру.

Что в итоге? Сделка проведена законно, договор займа оформлен отдельно, квартиру вы потеряли, а денег МФО должны.

Можно ли вернуть все назад? Привлечь к ответственности микрофинансовую организацию и доказать незаконность сделки крайне сложно. Как правило, все оформляется так, что МФО никак не причастна к договору купли-продажи или дарения.

Юрист скажет вам, что такую схему нельзя назвать мошеннической, возбудить по ней уголовное дело сложно. Признать договор недействительным тоже. Человек самостоятельно подписал документ и согласился на сделку. Это принцип гражданского права – свобода на заключение договоров.

Условия предоставления займов в МФО в 2024 году

В целом, за последние несколько лет условия предоставления микрокредитов в МФО изменились. Законодательно были снижены процентные ставки, ужесточены требования к самим организациям, и соответственно, их требования к заемщикам.  

На 2024 год условия работы МФО следующие:

• срок выдачи займов до 7 лет;
• процентные ставки до 0,8% в сутки (в среднем 0,5-0,8%);
• общий процент не более 130% к сумме займа;
• оформить заем можно онлайн;
• возможна проверка кредитной истории заемщика;
• нет льготных программ, есть рассрочка, первый заем без процентов.

Что касается залогового имущества, то те МФО, которые работают строго по закону и не применяют «серых» схем с залогом жилья, берут в залог автомобили, гаражи, земельные участки, садовые домики.

Стоимость залоговой недвижимости по оценке всегда ниже рынка. А выдаваемая сумма микрозайма не превышает 50%. В сравнении с банковскими кредитами под залог – это меньше. Банки готовы выдать до 75-80% от стоимости жилья, но и требования к недвижимости у них выше.

Если у вас есть коммерческая недвижимость или гараж, и вы решили заложить ее в МФО, обсудите данный вопрос с юристом. В данном случае тоже есть нюансы, которые нужно знать заранее. Как подписывать договор, как оценивать залог, какие условия должны быть прописаны в документе. Юрист сможет проверить договор МФО на предмет скрытых процентов, нелегальных условий и сомнительных условий, написанных мелким шрифтом.

Альтернативы микрозаймам под залог недвижимости

Риски микрозаймов под залог недвижимости всегда выше их выгоды. Даже если вы отдаете гараж или коммерческое помещение в залог МФО, потерять недвижимость будет обидно.

Что можно сделать, если деньги нужны срочно? Найти надежную МФО, которая даст денег под залог автомобиля, например. Не все микрофинансовые организации – нелегалы, мечтающие нажиться на бедах заемщиков.

Нужно внимательно смотреть, какой договор вам дают подписать – залога или купли-продажи. На рынке  работают организации, которые готовы оформить все в рамках закона. Конечно, ждать выгодных условий не приходится, но машину вы точно не потеряете, если расплатитесь с МФО.

Взять можно до 1 млн рублей, на срок от 60 дней до 7 лет, но при этом проценты за микрокредит будут большими: ставка достигает 292% в год.

Когда оформляете микрозайм под залог, просите полный расчет по платежам, чтобы видеть, сколько вы будете платить и сколько переплатите. А также не забывайте, что при просрочках ваш автомобиль могут забрать или начислить штрафы.  

Советы юриста

Давайте подытожим, как получить микрозайм под залог недвижимости или другого имущества и не потерять потом свою собственность:

• хорошенько подумайте, действительно ли вам не обойтись без этих денег, возможно, найдется другой вариант решения вашей проблемы;
• если в банках вы получили отказ, и единственный выход – обращение в МФО, проверяйте выбранную организацию в реестре ЦБ РФ;
• внимательно изучите договор, проконсультируйтесь с юристом, прежде чем подписывать его;
• помните: никаких законных схем, кроме оформления договора залога не существует, нельзя подписывать договор купли-продажи или дарения с МФО.

Если у вас уже есть микрокредиты, и вы собираетесь взять еще один под залог недвижимости, чтобы закрыть долги, не стоит этого делать.

Еще большая долговая нагрузка не решит ваших проблем. Суммы микрозайма может банально не хватить, чтобы закрыть предыдущие долги, так как проценты «съедят» все взносы.

У каждого гражданина РФ есть законное право списать долги в процедуре банкротства. В стране работает закон № 127 «О несостоятельности», согласно которому при сумме долга в 300-400 тысяч, просрочках в течение 3 месяцев и невозможности оплачивать обязательства человек может получить статус банкрота и освободиться от долгов.

Более того, закон обязывает должника подать на банкротство, если его долг уже составил более 500 тысяч рублей.

Чтобы пройти банкротство без лишних временных затрат, без стресса и с необходимым результатом, вам потребуется юридическое сопровождение. Обращайтесь за бесплатной консультацией. Мы поможем вам найти надежную юридическую компанию, чтобы провести процедуру по всем правилам.