Спасение утопающих: стратегии поведения дольщиков при банкротстве застройщика

Последствия банкротства застройщика для дольщика – от застройщика-банкрота можно получить и апартаменты и деньги

Покупка квартиры или апартаментов для большинства граждан – обдуманный шаг, расчет и готовность к рискам. Особенно, если недвижимость покупается на стадии котлована. Немаловажным фактором является и то, что в нашей стране каждая вторая жилплощадь приобретается при помощи ипотечного кредитования. А это уже само по себе дает риски. Но бывает и так, что ко всему этому добавляется банкротство застройщика. То есть, в судебном порядке признается его финансовая несостоятельность и невозможность предоставить заказчикам то, чего они так трепетно и долго ждут.

Подать в суд на застройщика может он сам, кредиторы, налоговая, Фонд развития территорий. В статье мы расскажем, что означает банкротство застройщика для покупателя нежилых помещений, апартаментов, каким способом можно защитить свои права, а также, в чем отличия этого жилья от квартир с юридической точки зрения.

Отличия апартаментов от квартир

Несмотря на то, что апартаменты давно пользуются спросом на рынке жилья, они до сих пор не являются по существующему закону отдельным типом недвижимости. Сейчас юридически апартаменты рассматриваются как нежилое помещение, коммерческая недвижимость. Поэтому строиться они могут вне жилых кварталов на землях, предназначенных для офисных помещений. Но при этом никто не скрывает того, что это довольно милые и уютные квартиры с удобствами.

На таких площадях нельзя получить постоянную регистрацию, временная возможна только в некоторых случаях, например, если строение оформлено как гостиница. Кроме того, в них высокая стоимость коммунальных услуг, налог, труднее получить ипотеку. Причем, при банкротстве застройщика получить желанные метры или компенсацию так же будет значительно труднее.

Еще встречаются застройщики, которые всеми правдами и неправдами стараются схитрить и, зная о нюансах оформления такого жилья, позиционируют апартаменты, как квартиры в жилых комплексах. Поэтому, оформляя договор на любом этапе строительства, проследите, чтобы фигурировали слова: жилое помещение, квартира.

ТОП-6 причин банкротства застройщиков

Как правило, это не одна, но и не все возможные причины разом. Однако их может быть много – неудачные решения, финансовый кризис, проблемы с ведением работ. Накапливаясь, они в итоге приводят к плачевной ситуации, в которой страдают, в первую очередь, дольщики.

Давайте перечислим основные факторы, которые могут привести к финансовой несостоятельности застройщика:

1. Повысилась стоимость стройматериалов и рабочей силы.
2. Жилплощадь плохо продается на этапах строительства.
3. Ошибки в бизнес-плане на предыдущих стадиях строительства.
4. Застройщик судился в процессе возведения дома, например, из-за задержки сдачи помещения. Это вызвало дополнительные расходы на штрафы и компенсации.
5. Застройщика обманули.
6. Произошли стихийные бедствия – землетрясение, наводнение.

Сначала строительство могут просто заморозить на время. Если справиться с безденежьем не получится, то выход у компании только один – банкротство.

В банкротстве юридическое лицо будет ликвидировано, активы выставлены на продажу.

По окончанию процедуры застройщику придется начинать с нуля, если он пожелает остаться в бизнесе. Требования по прежним договорам ему исполнять будет не нужно, так как суд списал все долги и взыскал с него все, что мог. И совершенно не имеет значения с правовой точки зрения, что вам досталось: мало или совсем ничего.

Если вы пострадали финансово, в строительстве были все ваши деньги, включая кредитные, а теперь нечем отдавать долги, обратитесь к нашим юристам и рассмотрите вариант с банкротством физического лица. Учтите, что скрывать от кредитора квартиру, а тем более переписывать ее на другого человека или продавать перед процедурой нельзя. Это влечет за собой признание сделки недействительной. После того как все долги будут списаны, вы имеете полное право покупать и продавать жилье.

Нежилые помещения при банкротстве застройщика

В банкротстве юрлиц, которыми и являются застройщики, суд принимает во внимание наличие невыполненных обязательств перед покупателями. В процедуре применяются особые правила, которые относятся только к случаям с застройщиками, все пункты перечислены в параграфе 7 Закона о банкротстве.

При этом должна быть проведена значительная работа, результатом которой будет классификация помещений на жилые и коммерческие. То есть, нужно будет указать с какой целью вы покупали эти квадратные метры – жить или работать.

Как покупателям нежилых помещений защитить свои права в деле о банкротстве застройщика?

Учитывая, что закон никак не регламентирует помощь собственнику будущего нежилого помещения в случае признания застройщика несостоятельным, действия покупателя зависят от того, какой статус носит недвижимость, и на какой стадии строительства она находится. Первое, что нужно сделать независимо от типа договора, квадратуры, этапа строительства – пойти в суд и заявить о своих требованиях. Помните, что автоматически вас не внесут в реестр.

Давайте разберем, как дольщику защитить свои права, получить недвижимость или вернуть деньги.

Объект строится и в ближайшее время не может быть введен в эксплуатацию

В этом случае есть шанс получить компенсацию в сумме вложенных средств. Информация указана в договоре. Если же здание так и не будет достроено по ряду причин, то оно становится неделимым и продается на торгах, как единое целое. Из полученных средств в порядке очередности участникам возмещаются убытки.

Дом уже введен в эксплуатацию, но сами апартаменты до банкротства не успели передать покупателю

Этот вариант наиболее благоприятный. Есть вероятность получить не только деньги, как в других случаях, но и помещение. Для этого также нужно заявить о своих требованиях в любой момент процедуры банкротства до ее завершающей стадии.

На какую сумму денежной компенсации можно рассчитывать

Сумма выплат не может быть больше указанной в договоре долевого строительства или купли-продажи. Но в каждом конкретном случае она разнится. Это связано с тем, что собственники жилой недвижимости и недвижимости от 7 и менее кв. м. относятся к третьей очереди, а дольщики коммерческих площадей – к четвёртой. Потому при распределении вырученных во время торгов сумм, средств им может в полном объеме и не хватить.

Алгоритм действий для дольщиков;

Узнав, что у застройщика финансовые проблемы, и он объявлен банкротом, нужно успеть подать документы в суд на включение ваших требований в реестр. Это нужно сделать в следующей очередности:

1. Напишите заявление и укажите в нем свои требования. Подпишите его.
2. Прикрепите к нему документы, которые могут доказать ваше право на помещение. Нужно сделать копии для конкурсного управляющего.
3. Отправьте подготовленный пакет в суд заказным письмом с описью или конкурсному управляющему.
4. Не игнорируйте судебные слушания. Если отправили заявку конкурсному управляющему, то он рассмотрит ее без вас.
5. Получите подтверждение о внесении в реестр ваших требований.
6. Если получен отказ от конкурсного управляющего, и требования не были включены в перечень, то можно обратиться в арбитражный суд. Обязательно посетите слушания.

Что делать, если апартаменты были в ипотеке

Невзирая на то, что вы лишились жилплощади не по своей вине, ипотеку вам не отменят. Все равно придется выплачивать взятую в долг сумму, согласно графику или с его опережением. Но вы можете обратиться к кредитору и постараться договориться о кредитных каникулах, обсудить возможность снизить процентную ставку, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить сумму ежемесячной выплаты. Но банк может отказать вам, и по закону будет прав.

Если заемщик не имеет возможности вносить платежи по ипотеке, то банк может самостоятельно подать в суд на застройщика с целью взыскать деньги за строящуюся жилплощадь. Если жилье в ипотеке, то его владельцем по факту является банк. Это кроме тех денег, которые получит дольщик. Но нужно понимать, что эти средства разумнее отправить банку на погашение части долга по ипотеке, а если повезет, то и всего долга.

Если денег катастрофически не хватает, то худшим выбором будет оформление еще одного кредита для погашения ипотеки. При сумме долга от 220 тысяч стоит подумать о банкротстве. При банкротстве физического лица с должника спишут все кредитные и ипотечные долги, и даже долги ЖКХ.

Процедура длится около 10 месяцев. В течение этого срока вы будете получать часть заработка – сумму прожиточного минимума, остальное пойдет на погашение долга. Если у вас в собственности только единственное жилье или вообще нет недвижимости, то вы также имеет право на банкротство. В этом случае процедура становится для вас крайне выгодной и быстрой. Обратитесь к нашим юристам и обсудите с ними возможность списания долга в вашей ситуации. Мы поможем подобрать компанию по банкротству, которая уже помогла многим гражданам, попавшим в долговую яму.